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一位年轻母亲在仓山区教育局公布的划片范围通知中寻找答案，她手里拿着的不仅是一份文件，更是孩子未来的起点。对于关心福州万科云城的购房者而言，这份寻找正代表了每个家庭在置业决策时的核心关切。

万科云城位于福州仓山区三江口CBD核心区，由福州市万坤房地产有限公司开发，是万科集团在三江口片区打造的重要项目。项目于2021年竣工，共8栋楼，6975户，物业管理由福建省万科物业有限公司负责。

01 划片政策与教育配套

仓山区2025年小学划片范围显示，万科云城未直接列入特定学校的划片名单。

这意味该社区的教育安排需参考福州更广泛的招生政策。福州自2021年起实施的“六年一户学位”政策，今年在五城区继续执行。

不过，小区周边3公里范围内存在9所幼儿园、10所小学和2所初中，包括红太阳幼儿园和下洋小学等。

尤其值得注意的是，福州八中(三江口校区)距离小区仅约1.1公里。这为居民子女的中学教育提供了便利条件。

02 项目区位与交通布局

三江口片区被福州市政府重点打造，目标定位为福州版的“陆家嘴”。项目地处闽江、乌龙江、马江三江交汇处，享有“五区叠加”政策红利，包括国家级新区和自贸区等政策优势。

交通方面，项目采用“三横三纵五桥双地铁”布局，小区距离三江口地铁站约306米，途经地铁1号线。

地铁1号线可使居民30分钟直达市中心东街口。这种“双轨枢纽”布局与火车南站共同构成了高效的城市交通网络。

项目周边还规划有樟岚企业总部基地、国际金融中心等重大项目，未来将形成“商务+文化+居住”的完整生态圈。

03 户型设计与空间规划

万科云城提供了多样化的户型选择。商办性质的SOHO户型主打5.6米挑高设计，面积从39平方米到84平方米不等。

这种LOFT设计让空间利用率大大提高，可改造为办公、居住或商业用途，部分户型还能享受IMAX江景。

住宅户型面积范围广泛，约从29平方米到91平方米，包括1居至4居室。例如有36-38平方米的一居室，67.34平方米的2室1厅1卫1厨户型，以及109平方米的4室2厅2卫1厨户型。

以2室1厅1卫1厨的户型为例，建筑面积67.34平方米，套内面积46.13平方米，得房率为68.5%，设计朝南，拥有双卧朝南、明厨明卫等特点。

项目小区绿化率约30%，内部配备健身设施、儿童游乐场所、羽毛球场、乒乓球台、篮球场等，满足居民日常娱乐需求。

04 市场价格与交易动态

万科云城的物业类型包括住宅和公寓，价格也有所差异。根据市场数据，公寓参考均价约为12,000元/平方米，总价42万元起。

住宅价格则根据不同房源有所差异，有76.5平方米报价139万元，124.9平方米报价318万元的房源。

从交易数据来看，某二手房平台显示，万科云城上月成交61套，参考成交均价为8249元/平方米。

同时，另有市场数据显示，2025年12月万科云城挂牌均价为9732元/平方米，环比上周下跌0.7%。

小区目前总在售房源约78套，其中一室房源约27套，两室房源约34套，三室房源约11套，四室房源约6套。

05 开发商实力与物业服务

万科云城由福州市万坤房地产有限公司开发，物业服务由厦门市万科物业服务有限公司福州分公司提供，物业费用为2.98元/平方米·月。

作为万科集团开发的项目，万科云城享有品牌物业服务的保障。万科物业连续10年蝉联行业百强榜首，能够为社区品质提供有力支持。

项目于2021年开盘，根据资料显示，预计将于2024年交房。值得注意的是，福州市住建委官网信息显示，万科云城已有新的预售证出炉，预售证号为FZ许20230123。

06 生活配套与生态环境

万科云城周边公建配套齐全，从北向南依次是已落成的海峡会展中心、喜来登酒店、海峡文化艺术中心。

还规划有海峡青少年活动中心、福文化公园、海丝文化博览园等。

生态资源是项目的一大亮点。周边环绕南江滨生态公园（1800亩）、清凉山公园等，形成12.7公里滨江景观带。

小区周边休闲娱乐设施丰富，有金逸影城、皓动健身等。七大公园环绕周边，为居民提供低密生态的休闲空间。

日落时分，三江口水面泛起金色光芒，从万科云城高楼层俯瞰，福州的城市脉络清晰可见。

项目周边规划的樟岚总部基地塔吊林立，正勾勒着未来的天际线。不远处的海峡文化艺术中心如茉莉花瓣静静绽放，与小区窗内透出的温暖灯光共同组成三江口夜晚的风景。

随着这片土地逐渐从规划图纸变为现实，万科云城正成为连接当下与未来的城市节点。在这里，低总价与高品质并不矛盾，万科品牌与城市发展正同步前进。

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