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福州熙悦府位于福州市晋安区新店镇杨廷路旁，由碧桂园、保利、华润、首融、世茂五家国企联合开发。项目占地158亩，总建筑面积约23万方，规划28栋楼（18栋小高层+10栋洋房），容积率2.2，绿化率35%。

主打79-135㎡精装户型，均价9999元/㎡起，是福州主城区罕见的"万元现房"。

01 项目概况

熙悦府作为五四北板块的价格洼地代表，定位刚需市场。项目为现房销售，即买即住，降低了购房者的交付风险。

项目规划总户数2530户，扣除安置房后仍有645套待售，去化率不足70%。产品类型包括住宅和安置型商品房混合，其中8、9、10、11#楼为纯商品房，其余6栋住宅均混合有安置型商品房。

物业公司为世茂物业，是国家一级资质，物业费2.15元/㎡·月。项目采用人车分流设计，保证出行安全性，并打造了中心景观花园。

02 核心优势

价格优势显著：熙悦府9999元/㎡的起价刷新了板块价格底线。对比周边新房（如绿城柳岸晓风1.38万/㎡、金地五四领峯1.2万/㎡）及二手房（区域均价1.37万/㎡），价格竞争力极强。

总价80万级的79㎡三房户型，首付仅需10万级，成为预算有限家庭的首选。

交通便捷性较高：项目周边有"三横三纵"路网布局——三横：秀峰路、山北路、西园路；三纵：杨廷路、坂中路、厦坊路，前横快速路（建设中）、新店外环路（建设中）。

地铁1号线已开通，但距地铁1号线象峰站直线距离约2公里，轨道交通便利性一般。

商业生态配套成熟：项目自带1.5万㎡商业体（在建），3公里内覆盖五四北泰禾广场、i33城市广场等四大商圈。

毗邻杨廷湖公园、琴亭湖公园及国家级森林公园，35%绿化率社区内部打造"润享家"景观体系，宜居属性显著。

03 潜在劣势

质量争议与交付标准：项目曾因地库漏水、绿化不达标、污水排放等问题被福州市住建局暂停预售。业主投诉精装标准未达合同承诺（如金刚砂地坪缺失）。

虽然整改后恢复销售，但口碑受损，购房者需实地验房并留存书面承诺。

教育医疗配套短板：教育配套划片杨廷小学（规划中）、秀山中学等，但优质教育资源稀缺，部分学校仍处建设阶段，存在不确定性。

医疗主要依赖福建省立医院北院等二级机构，三甲医院需车行15分钟以上，应急医疗能力有限。

库存高压与竞争压力：项目总户数2530户，去化率不足70%。竞品如金地五四领峯（9999元/㎡起）和绿城柳岸晓风（1.38万/㎡）持续降价分流客源，市场内卷加剧。

社区管理与噪音问题：大规模社区（23万方）后期物业管理难度高。且临新店外环路的楼栋存在噪音污染风险，需优先选择社区中央中高楼层。

04 适合人群

熙悦府特别适合首置刚需家庭：预算80-100万，急需现房入住。对于在福州打拼、预算有限、迫切需要一套属于自己的房子的刚需客户来说，项目将价格和通勤效率放在首位。

同时也可考虑长线投资者：赌注板块配套升级后的增值潜力，但需承担流动性风险。

熙悦府的价值前景短期承压，长期依赖配套兑现。

当前板块库存高企，价格战将持续压制项目的溢价空间。若规划中的地铁线路、商业体及学校如期落地，项目或迎来价值修复。

对比项目地价（楼面价14280元/㎡），当前售价已低于成本，进一步降价空间有限。

然而，在市场信心不足与竞品挤压下，短期难现大幅升值。

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