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【导语】中介刷屏“腰斩价”，楼市狂欢还是套路？

春节后，福州楼市掀起“特价房”风暴，中介朋友圈频现“单价直降2万”“金山豪宅4折甩卖”等吸睛文案。其中，大东海天樾以“4.3万降至2万+”的噱头成为话题焦点。是真“割肉清仓”，还是营销话术？本文结合实地探访与数据对比，揭开降价背后的真相。

【背景】高价拿地遇冷，去化率仅5%的“沉睡盘”

大东海天樾位于金山核心区，2021年2月以楼面价2.29万/㎡+配建竞得地块，定位中高端改善。项目2022年7月开盘，推出100套房源，主打150-205㎡大平层，但两年半仅网签5套，去化率低至5%，成为金山板块“滞销典型”。

滞销原因分析：

定价虚高：开盘均价3.3万/㎡（毛坯），远超同期竞品（如建发玺云精装3.3万/㎡）；

社区短板：仅2栋楼、100户，无规模社区配套，居住体验受限；

房企口碑：大东海品质口碑弱于建发、国贸等头部房企，改善客群信任度不足。

【真相】“腰斩价”实为备案价8.4折，中介话术藏猫腻

中介宣称“单价4.3万降至2万+”，实为混淆概念：

“原价4.3万”从何而来？

项目备案价最高仅3.8万/㎡（以大户型为例），所谓“4.3万”实为房企早期宣传的“预期售价”，从未实际成交。

“特价房”真实折扣：

以1号楼901房源为例，备案价646万（单价3.2万/㎡），现特价551万（单价2.68万/㎡），实为备案价8.4折，与市场主流优惠持平，并无“腰斩”级让利。

楼层差异：中介主打“2万+”多为低楼层房源，中高楼层实际售价仍在2.7-3万/㎡区间。

【对比】金山核心区竞品PK，性价比孰高孰低？

结论：

价格优势有限：天樾毛坯价与竞品精装价差距仅10%-15%，实际性价比不突出；

社区硬伤明显：微型社区缺乏公共空间，难以匹配改善客群对“高端盘”的期待。

【风险提示】“现房诱惑”背后，三大隐忧需警惕

流通性风险：金山未来供应扎堆（如建总流花溪、待拍地块），大平层竞争加剧，天樾小社区或成“二手滞销品”；

品质存疑：大东海旗下项目屡遭维权（如桂语映月外立面降标），天樾能否兑现“豪宅”承诺？

溢价透支：即便降价后，2.7万/㎡单价仍高于金山二手次新（如融信白宫挂牌2.3-2.5万/㎡），投资属性弱。

【结语】楼市没有“神话”，只有真实的价值逻辑

大东海天樾的“降价狂欢”，本质是滞销盘借助中介话术的最后一搏。对购房者而言，与其追逐“骨折价”噱头，不如回归地段、品质、流通性三大核心指标。毕竟，房子不是快消品，降价背后往往藏着更深的代价。

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