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核验要点

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地铁栖江元璟：备案名（元璟TOD），地处：金山北，闽江大道与建新北路交叉处。

项目占地50亩，共规划20栋住宅，其中10栋为8-9F洋房（125-149平），10栋为4F上下叠墅（161-178平），254套。

2024年11月22日，地铁置业以底价6.64亿拿下宗地2024-56号，楼面价16599元/㎡。

土地面积：50亩，容积率1.2，建筑限高：30米以下。

地块住宅建筑单套建筑面积（含公摊）大于144平方米（含144平方米）的住宅可建设立体生态住宅，竞得人需征得相邻限高部门同意。

市地铁集团在该地块位于建新北路与闽江大道交叉口一侧的首层，按照12000元/平方米回购商业建筑面积1000平方米。

地块划片学校为金城小学（暂名），在规划学校未建成前，业主子女可选择到仓山淮安实验小学或洪塘中心小学(淮安校区）过渡。

分析：去年底，地铁置业入场拿下金山北的低密纯商，这幅地块也是一块回归肉。

2024年首次土拍上架过，当时楼面价1.5W，容积率2.6，最终取消。

容积率最终做出大调整，同时允许四代宅，楼面价略微上涨，最终依然是兜底。

对于地块而言，最终也没有采取四代宅的加持，采取了刚改洋房+改善叠拼的设计。

这几年四代宅在福州市场，也是过山车，已经有望樾，流花溪一期等，都没有采取四代宅。

对于地块而言，地块面积不小，不过低容积率加持后，体量也不算太大，采取高低配的设计，也符合市场需求。

项目位于金山北，距离地铁5号线阵坂站200米，距离4、5号线交汇洪塘站550米，项目也宣称TOD，三线加持，还有一个就是规划的6号线西延到洪塘。

只不过对比日常的TOD项目，项目这个距离还是差一些，特别是最有意义的洪塘站500多米，步行有一定时间。

此外项目周边，距离永辉800米，距离两个医院1公里，不过这两个医院加持性不高。

右边是江滨公园，只不过定位洋房，加上沿江都是住宅，也没江景。

项目地处闽江大道边，隔壁是左海学校，个别楼栋有一定噪音，此外项目右侧阵坂新村，南侧红坊、城市界面略差，附近海鹏花园，天黑经过都略怪。

项目低密住宅，虽然50亩，但是公区并不大，这也是低密社区的问题，虽然楼不高但是楼很密。

至于划片，项目由于规划学校未建，因祸得福，过渡淮安实验、洪塘实验，选择淮安实验，可以去四十中金山，虽然距离远了一点，但是也比29中让人有一点期望。

最后就是整个周边生活气息，虽然项目马路对面都是住宅，但是整个区域的人流偏低，生活气息一般，住宅一侧又以产业园+棚户区，整体而言周边配套加持度不高。

要推进机场二期、国际深水大港、温福高铁、港口后方铁路等大枢纽、大通道项目，拓展海铁、空铁、水水等多式联运，谋划建设昌福厦高铁，加快推进城区四环路、绕城高速、大外环高速等交通要道建设，争创国际门户枢纽城市、区域性开放节点城市。

这就意味着，备受关注的福州“四环”、“昌福厦高铁”将在“十五五”期间加快推进。

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“四环路”全长约102公里，全线不收费！

根据规划，福州拟建的中心城区“四环”全长约102公里，定位为福州中心城区市政快速环线，全线不收费！

“四环路”具体线位为：东部快速路—新店外环路—绕城高速路—绕城高速路三环路外绕线—闽侯三桥—福银高速—沈海高速路，同时通过机场二期高速路、东南快速通道等轴向快速通道连接滨海新城。

连续、快速的城区“四环路”，能在串联中心城区的同时，与滨海新城建立轴向联系，让连江、琅岐、长乐、闽侯等地“环环相扣”，实现中心城区与三江口、滨海新城、大学城、东南汽车城、国际航空城等区域的快速互联互通。

通过相交的高速路快速路网，实现中心城区“321”快速体系目标（即主城区至滨海新城30分钟，主城区至各组团20分钟，中心城区上快速路10分钟），让全市交通快速网络系统性全面覆盖。

近日召开的闽侯县上街镇第十八届人民代表大会第七次会议闭幕会上，上街镇镇党委书记林祥飞要求，要求全力推进闽侯三桥建设，推动上街片区进一步融入福州都市圈，让群众出行更顺畅、生活更便捷，让产业发展更高效、要素流动更自由。