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莆田楼盘发布 2025-06-11 15:50:17

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一、项目定位：生态与品质的双重标杆

榕发麓里云筑位于福州仓山区奥体板块，定位为“第四代生态住宅标杆”，总建筑面积15.1万㎡，容积率2.4，规划17栋15-16层小高层及2栋配套建筑。项目以“榕树IP”为核心，打造立体绿化体系，包含空中花园、公共绿化平台及屋顶农场，户型赠送率最高达54.16%（147㎡户型）。其毗邻地铁5号线霞镜站（600米），周边3公里内覆盖万达广场、奥体中心等成熟配套，兼具生态与城市便捷性。

二、产品设计：创新与实用性的平衡

户型策略：

项目覆盖95-180㎡面积段，主力户型为136-147㎡改善型产品，采用端厅+U型花园设计，得房率78.55%-84%，高于竞品万科城市之光（得房率76%）。其中147㎡户型通过极限控面积（套内96㎡+赠送53㎡）实现政策红利，较国贸天琴湾同类产品减少21%面积。小户型（95-121㎡）则以双面宽阳台、7.8-18%赠送率吸引刚需客群。

技术亮点：

采用剪力墙结构（有效高度46.8米），公摊率15-24%，并融入双层挑高空中花园（3.6米挑出）、雨水管隐藏设计。精装标准配备科勒卫浴、智能门锁等，建安成本4753元/㎡（含精装），香槟金铝板立面造价达350-450元/㎡。

三、市场表现：性价比优势与去化分化

截至2025年5月，项目洋房（103-108㎡）均价2.4万元/㎡，去化率60%；四代宅（138-180㎡）均价2.8万元/㎡，去化仅3成。对比周边竞品保利云上（2.8万元/㎡起），其单价低7%，且小户型更稀缺。然而，板块内库存压力大，二手房折价促销，叠加“奥体三件套”（火葬场、精神病院等）不利因素，高端改善客户抗性显著。

四、核心竞争力与短板