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福州新榕云行

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2024年3月30日，高宅以万元出头的地价引起市场关注，当时地价和闽侯高新区的地价基本持平。其中建总拿走三幅，新榕以底价13.85亿竞得拿2024-05号地块。

楼盘占地44012㎡，容积率3，楼面价10490元/㎡，144㎡及以上可设置生态住宅。

楼盘位于浦上大道南侧、流花溪东侧、工业集中区，介于金山核心区和奥体之间。

学校来说，参照建总流花溪划片英才学校小学部（原冯宅中心小），云行大概率也一样。

商业方面，周边社区底商、菜市场等可满足生存的基本需求，成熟的商场有1.5公里的欢乐颂和2.3公里万达。

不利因素方面，楼盘北侧为大型公交场站、西北角靠近基督教堂、西南角近香积寺，这部分建筑对部分会产生影响的购房者，楼栋选择时需注意。

香积寺

楼盘地段上不属于核心生活区，但周边自然环境优。公交和路网交通条件尚可，地铁是规划中的3号线，短期内实现难度大。

02

项目规划

总体规划

楼盘为新榕「水天系」产品系，限高100米，规划14栋高层住宅，预计住宅约768套。

社区行列式布局，配置约3500㎡的商业，设置十字型通道形成商业空间。

业态规划上：全T2，其中1#2#3#10#11#16#楼为145㎡、5#6#9#12#13#栋160㎡、7#8#15#栋为175㎡。套数上：

145㎡四房两卫约312套

160㎡四房三卫约280套

175㎡四房三卫约176套

社区大门：酒店式大门设计，以茉莉花为设计主题，还是比较雅致的。

社区景观：

景观上打造“九大主题空间”，将“山谷、水涧、花木、清林”等因素引入场地内部，打造不同的场景画面与功能，相互区别又互相融合。

建筑外观：

四代立面，流线型曲面玻璃搭配金铝线条，立面时尚富有现代感。

设计过程稿

03

户型分析

从网传的过程稿户型来分析，所有户型都是独立电梯厅设计，但户内玄关相对不独立，同时均配备宽敞子母门。以160㎡户型为例：

160㎡四房三卫：

冲锋枪户型，电梯厅独立但没有采光。

客厅三面都是玻璃，电视墙设置是个问题。

主卧套来看，4.7米面宽，空间宽敞，但卫生间偏局促。

设计过程稿

新规四代产品，不得设置北露台，因此露台以南向和端侧为主。基于此，如果按照传统南向户型格局再加露台的话，面宽上难以支持。

因此户型为妥协露台，在格局上与传统的户型会存在一些不同。因此户型方面不多赘述，具体以房企公布为准。

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根据2022年6月福州市政府批复的《福州城市轨道交通线网规划（2021年修编）》方案，初步规划布局6条市域线。

其中，市域S5线规划起迄点为闽侯竹岐至闽清城关，全长32.7公里，车站7座，平均站间距5.45公里，功能为福州城区至闽清市域放射线。

不过随后，关于该市域S5线规划疑似搁置，改为利用现有峰福铁路，通过市域化改造，优化提升福州至闽清市域轨道交通。

据了解，峰福铁路西起横峰站、东至福州东站，全长408公里，是江西和福建之间的省际铁路。随着昌福铁路、合福高铁建成通车，加之线路频繁受水害等地质灾害影响，铁路部门大幅减少峰福铁路客运列车对数，目前已基本无客运列车开行。

2023年，福州市开展“福州都市圈开行市域列车发展路径研究”，并考察了福平铁路福州至长乐东段、福马铁路福州至马尾段、峰福铁路福州至闽侯段。专家指出，上述线路具备开行市域列车的能力，建议分阶段实施，推动建成市域铁路开行列车示范工程，努力打造“轨道上的福州”。