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左海烟山江翠：曾用名（湾上公馆），地处：仓山区横江路与东尤溪洲路交叉口西南侧，上渡建材市场边。

左海烟山江翠➢左海烟山江翠

左海烟山江翠售楼处电话：400——8383583

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项目占地约40亩，规划10栋18-23高层住宅，合计403套住宅，没有落地一楼，主打建面：130、150、170平，全部2T2板楼设计，其中150平的比例高达60%多。

02

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楼盘土拍

2022年9月29日，左海以底价10.72亿元竞得宗地2022-43号上渡地块，成交楼面价16777元/㎡，销售指导均价35000元/㎡。土地面积：39.94亩，容积率：2.4，建筑限高：70米。

分析：2年前的土拍，左海兜底了上渡的纯商地块，虽然当时已经大部分是国企兜底的情况，不过对于这幅纯商而言，最终这样的结局，还是出乎不少意外。

从地块2年多时间，才开始在市场宣传就可以发现，本土国企操盘的进度。

对比当时同天拿地的项目：天珺、远山拾里、云璟未来、麓里、誉湖、华玺等。

这个地块也是上市最慢的一幅纯商。

从地块属性来看，面积适中还比较方正，限高70米、容积率2.4，指标算不错，周边供应不多，部分有江景加持，可以说外围尚可。

最终兜底的的楼面价1.67W，给出主力150平的刚改产品，定位也相对精准。

对于房企左海，这3年也是兜底大户，从成交地块来看，非公租、商务地块，合计17幅、169亿，面积高达877亩。

对于这些地块，大部分都是纯商属性，而且从操盘来看，目前超过一半都未上市，唯一接近清盘的是高比例安商房左海华玺和袖珍盘左海璞宸。

从地块属性来看，房企受关注的也就烟山江翠、隐翠公馆、以及金山小的纯商。

整体来说大部分地块都不算出色，可以说这个国企后续的操盘数量极多，压力非常大。

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左海·烟山江翠2英里范围内

荟萃人文、生态、文教、商业的天幕生活场

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户型情况

130平：四房两厅两卫，一梯一户，四开间朝南，大面宽设计，目前布局采取北向看江设计，不过楼栋位于最南侧，还是唯一两栋17层的小高层，可以和南面的两房做空间交换，整体得房率不错。

从户型来看，四房设计，过道浪费较多，两个卫生间都位于一侧，动线过长，客餐厅横厅设计，南北不通透。

整体来说，在这个面积段做到四房设计，加上独梯南北双阳台产品，客源匹配度还是不错。

150平：四房两厅三卫，一梯一户，这个面积占比最多，户型与130类似，由于层高变多，公摊更大，实际升级并不多，多了一个暗卫，有两栋位于北侧高层有一定江景资源，整体来说相对平庸。

150平：四房两厅三卫，一梯一户，唯一没有采取北向观景设计的户型，与目前主流布局类似，多做的一个小书房和客厅联合，整体的尺寸不错，餐厅独立设计，也做到南北通透，缺点就是左侧卫生间是暗卫，这个户型的通病，北侧卧室偏小。

170平：四房两厅三卫，一梯一户，150平观景产品的升级，最大特色就是双主卧设计，特别是右侧主卧搭配书房，功能性拉满，要说不足，还是一个暗卫，还是无法南北通透，虽然是横厅设计，不过在这个面积段，公区的面积还是稍显一般。

综上，对于项目的户型设计，整体来说，2T2的板楼，都做了南北双阳台，大面宽布局，得房率不错，不过三个类型布局的公区都比较一般，都存在过道空间浪费较多的情况，即便要迎合江景，也没有作出特别的产品布局。

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5月福州全市住宅仅签约2098套

在5月7日召开的国新办新闻发布会上，央行行长潘功胜表示，加大宏观调控力度，通过降准等措施，提供市场流动性，降低结构性货币政策。

新闻发布会后，央行宣布5月8日起下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，进一步降低房贷成本。

此外，潘功胜还宣布降准0.5个百分点，向市场提供长期流动性约1万亿元，并降低政策利率0.1个百分点。

5月20日，央行宣布下调新一期LPR10个基点，对于房贷成本有进一步下调的积极作用，亦有助于进一步促进住房消费需求的释放。

5月26日，福州土地发展中心对外透露，耗资超过84亿收购6幅存量地块，有望为福州城区商品房供应量下降约66万方。

除此之外，5月25日，福建省人民政府办公厅下发“关于印发《福建省提振消费专项行动实施方案》的通知”。

“通知”明确，推广“房票安置”“共有产权”购房、住房“以旧换新”等政策，支持有条件的地方推出“购房补贴”“购房消费券”。

鼓励各地因地制宜探索多主体收购模式，支持各地收购存量商品房作为大学生宿舍、社区养老服务用房、职工宿舍、农民工保障房、人才房、青年公寓等。

很难想象，在这么一个预期值拉满的月份，网签数据对于利好政策自带“免疫力”，如此多少会伤到市场士气。

表一为2025年1月-5月福州五行政区+八县（市）区住宅签约明细表。今年前5月，福州五区住宅签约5449套、595103㎡，月均签约1089.8套、119020.6㎡，市场签约数据有进一步走低的可能。

此外，今年前5月福州所辖八县（市）区住宅签约6522套、829035㎡，月均签约1304.4套、165807㎡。

从整体上看，八县（市）区签约量依然要高于五行政区。

表二为2024年5月和2025年5月福州五行政区+八县（市）区住宅明细表。今年5月福州五区住宅签约1026套、119715㎡，与2024年同期相比，分别减少24.28%和6.94%。

此外，今年5月福州八（县）市区签约1072套、124903㎡，与2024年同期相比，分别减少72.36%和70.96%。