2015年莆田房地产运行情况分析:仙游库存压力大

仙房网 2016-01-29 08:53:00
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原标题:2015年莆田市房地产运行情况分析2015年,中央、省、市出台了一系列房地产市场调控政策。在一系列刺激政策的带动下,莆田市房地产投资增长迅速,商品房销售稳步增长,商品房供应充足、结构合理。

原标题:2015年莆田市房地产运行情况分析

2015年,中央、省、市出台了一系列房地产市场调控政策。在一系列刺激政策的带动下,莆田市房地产投资增长迅速,商品房销售稳步增长,商品房供应充足、结构合理。但商品房库存面积总量创历史新高,降低了房地产企业的开发热情,商品房竣工面积出现负增长,新开工面积增长缓慢。亟需采取措施去房地产库存,促进房地产市场发展。

一、房地产开发与销售总体向好

(一)房地产开发投资快速增长

2015年,莆田市房地产开发投资完成额突破400亿大关,达415.94亿元,同比增长19.9%,在全省排名第一,比全省平均水平高22.0个百分点,较第二位厦门市高10.0个百分点。(见表1)其中,第一季度完成投资87.09亿元,第二季度完成投资114.60亿元,第三季度完成投资117.78亿元,第四季度完成投资96.47亿元。第四季度随着主要投资项目莆田恒大御景半岛、电商未来城、骏乘华府、泗华滨溪二期地块B建设工程和铺尾片区一期改造安置区临近完工,投资有所减少。(见图1)房地产建安投资321.22亿元,同比增长21.7%,拉动房地产投资增长16.5个百分点。房地产开发投资占全市固定资产投资的比重为24.0%,较上年下降0.4百分点。房地产对固定资产投资增长的贡献率为22.3%,拉动全市固定资产投资增长4.9个百分点。

表1:2015年全省及各地市房地产投资完成情况

图1:2015莆田市房地产开发投资完成情况及增速(单位:亿元 、%)

(二)商品房销售逆市上扬

在塘北社区一期改造工程、润璟项目、保利城一期、碧桂园浪琴湾和莆田恒大御景半岛等15个销售面积超过5万平方米的项目带动下,我市商品房销售在全省房地产市场下行的大环境下依然稳步增长。2015年,全市商品房销售面积295.65万平方米,同比增长14.3%,增速居全省第三位,高于全省平均水平16.3个百分点(见图2)。

分县区看,商品房销售主要集中于中心城区(城厢区与荔城区),合计146.98万平方米,占全市商品房销售面积的49.7%。由于大量的安置房回购和优质楼盘的开发销售,本年涵江区商品房销售面积达75.25万平方米,同比增长117.1%,增速居全市第一,表现出巨大的市场潜力。仙游和北岸出现负增长,湄洲岛基本处于停滞状态,加大了地区去房地产库存的压力,使得不同县区间房地产市场发展程度进一步分化(见表2)。

由于受到安置房回购的影响(安置房的回购均价在4000/平米),我市房地产销售额增长速度略低于商品房销售面积的增长速度。全市商品房销售额220.17亿元,同比增长11.7%,增速居全省第三位,高于全省平均水平16.4个百分点。

图2:2015年莆田市商品房销售情况(单位:万平方米 、%)

表2:2015年莆田市各县区商品房销售情况(单位:万平方米、%)

(三)住房供应结构合理

全市的住房供应结构正在顺应宏观调控的要求做出积极的调整。2015年,90平米以下、90-144平米、144平米以上住宅销售面积分别占全部住宅销售面积的5.9%、71.3%和22.8%,90-144平米仍是现阶段居民购买主打户型,高档住宅和别墅购买意愿则有所降低。90平米以下、90-144平米、144平米以上住宅施工面积分别占全部住宅施工面积的13.6%、66.4%和20.0%,住房供应结构大体上符合市场的需求,符合中央经济会议提出的扩大有效供给,提高供给结构适应性的要求。

二、房地产运行中存在的问题

(一)待售面积总量持续增加,去库存化压力越来越大

2015年,莆田商品房待售面积为305.85万平方米,同比增长74.2%,增幅比上年提高64.3个百分点。“十二五”期间,莆田市商品房待售面积增速震荡上扬,待售面积逐年增加,年均增长49.0%。至2015年,累计总量已经达到当年全市房地产销售市场消化能力(295.65万平方米)的1.03倍,去库存压力进一步加大。(见图3)从区域上看,待售商品房主要集中于城厢区和荔城区,合计209.26万平方米,占全市商品房待售面积的68.4%(见表3)。

图3:2011年-2015年莆田市商品房待售面积

表3:2015年全市及各区县商品房待售情况(万平方米)

(二)商品房开发销售以住宅为主,结构比较单一,市场风险相对集中

2015年,莆田市房地产开发企业住宅投资完成246.86亿元,同比增长23.0%;办公楼投资完成29.83亿元,同比下降14.3%;商业营业用房投资完成64.25亿元,同比增长6.7%;其他房屋投资完成74.99亿元,同比增长46.4%。住宅、办公楼、商业营业用房和其他房屋分别占全市房地产开发投资的比重的59.4%、12.1%、15.4和18.0%。从2011年以来看,住宅投资比重保持在60%左右,为房地产投资的主要流向。

住宅销售面积(263.17万平方米)占商品房销售面积比重为89.0%,办公楼销售面积(9.01万平方米)占比3.0%,商业营业用房销售面积(16.23万平方米)占比5.5%,其他房屋销售面积(7.25万平方米)占比2.5%。从2011年以来看,住宅销售面积比重始终维持在80%以上。莆田市住宅投资与销售一家独大,结构比较比较单一,意味市场风险相对集中。

(三)房产市场观望气氛浓厚,企业开发热情降低

2015年,全市商品房竣工面积216.50万平方米,同比下降30.4%。其中,住宅竣工面积158.22万平方米,同比下降22.6%;办公楼竣工面积0.08万平方米,同比下降99.3%;商业营业用房竣工面积26.10万平方米,同比下降51.5%。这是由于投机投资性购房受到抑制,同时一些刚性需求消费者的观望情绪浓厚。企业资金回笼慢,建设资金趋紧,开发商也在观望。有些在建住宅已经开始延缓建设,有的企业后续开发计划已经暂停。

市场前景不明朗,观望气氛浓厚,大多企业都减少了住宅预期销售。这使得企业放缓了对住宅的开发,转而开发其他类型商品房。2015年,全市商品房新开工面积586.17万平方米,同比增长6.8%。其中,住宅新开工面积342.62万平方米,同比增长仅3.6%;办公楼新开工面积26.01万平方米,同比下降46.8%;商业营业用房新开工面积89.88万平方米,同比增加34.4%;其他房屋新开工面积127.65万平方米,同比增长24.8%。

三、促进莆田市房地产开发业健康快速发展的几点建议

(一)改变粗放型发展模式,加快推进房地产业规模化发展,降低企业开发成本

当前,要更加注重“环境、文化、科技、环保”的先进理念,本着以人为本、节能省地的原则发展房地产业。政府应通过鼓励兼并和重组、政策倾斜和扶持,帮助企业做大做强。房地产业通过发展规模经济,可以从根本上改变商品房开发造成的过度竞争状况,在一定程度上达到分工的专业化、成本的最大节约,以提高经济效益及相关资源的使用效率。帮助企业降低成本,才能让企业有能力主动适应市场变化,降价销售,以价换量,减少商品房待售面积。

(二)提升规划层次,完善功能配套,满足不同层次居民的住房需求

一是提高规划设计理念与创意的再认识,体现莆田地域文化特色城市品质。二是完善城市功能设施,优化内部功能片区。城市基础设施项目的设计标准要高,余量要大,建设要优先。超前考虑职工通勤、居民购物健身、学生入学入托的可达性和便利性。三是根据市场需求合理确定房地产开发面积,促进房地产市场供求平衡;积极引导企业建设面向中低收入家庭,发展中低价位、中小套型普通住宅。四是加快绿色建筑技术开发和研究,推动低碳生态城市建设。突破低碳能源、低碳建筑、绿色建筑、绿色交通等一批低碳生态建筑核心技术,加快新型材料和太阳能推广。

(三)加大正面舆论宣传引导,促进合理住房消费

一是通过正面的宣传报道和对当前政策的解读,扭转居民持币观望心态,重树居民消费信心,引导居民适度住房消费,缓和消费者信心危机。二是房地产开发商也要进一步增强信心,正确判断、把握房地产市场形势。三是根据社会经济的发展状况和群众的收入水平,测算商品房需求量,适时进行区域开发指导和监控,建立预警体系,避免房地产过度开发。四是加快住房租赁市场建设,使其成为楼市健康发展的“稳定器”,缓解住房市场供需矛盾,确保楼市健康发展。

来源:莆田市统计信息网

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