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在福州众多的楼市板块中，有个区域被严重低估，很多人没有意识到，TA有可能是榕城的明日之星。没错！说的就是三江口！

▲三江口实拍（来源：福州日报）

在定位、交通和配套方面，三江口的条件都不差。但在楼市中的存在感，却始终不强。别说与五四北、南二环比较，就是同高新区、大学城相比，貌似也略逊一筹。

事实真是如此吗？这个被人低估的板块，2023年就诞生了福州楼市小户套数、面积双冠王楼盘——万科云城，堪称是市场中的一匹“黑马”。

▲云城荣获2023年福州小户型双冠王

在楼市下行的背景下，住宅尚且去化艰难，身处“近郊”且主打SOHO产品的万科云城，是如何在竞争激烈的市场突出重围？这匹“黑马”究竟有着怎样的硬实力？

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青云直上，福州“陆家嘴”迎来高光时刻

规划决定区域发展的上限。在规划级别上，三江口有着极高的定位。

福州万科云城位于三江口CBD核心区，坐享着板块的红利。近些年三江口的表现不温不火，但并不影响其巨大的发展潜力。

2019年《福州新区三江口南台岛东部片区控制性详细规划（修编）》公布。根据功能定位，该片区建设成为美丽福州的示范区、美好生活的样板区和新兴产业的集聚区。

在《福州市国土空间总体规划2021-2035》中，文件提出引导福州从“单中心”向“多中心”转变，三江口定位为副中心。

▲三江口定位为城市副中心

三江口地处主城区与滨海新城的必经通道，是福州“东进南下、沿江向海”，疏解老城、连接滨海新城的重要区域。叠加重重利好，使其成为福州新区的“桥头堡”和福州“陆家嘴”。

从2016年起，三江口已成为楼市开发热土，泰禾、万科、中海、世茂、中铁建、正荣、大东海等房企争相进驻，布局十余个楼盘项目。

▲道庆洲大桥（来源：福州日报 ）

地铁1号线、6号线、三江口大桥、道庆洲大桥、清华附中福州学校，海峡文化艺术中心、嘉里综合体、三江口生态公园等重量级项目密集落地，处处塔吊林立，机械轰鸣，一派生机勃勃气象。

2017年，楼市正处高峰，市场整体向好。中海以1.8万/平米的楼面价，摘得三江口地王。泰禾福州湾均价曾一度达到2.8万/平米。

汇集区位价值、配套建设、政策优势于一身的三江口，迎来了高光时刻。

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拔云见日！三江口厚积薄发再启新程

进入2020年，“三道红线”等政策的出台，民营房企遭受巨大考验。

三江口代表楼盘“泰禾福州湾”，因开发商爆雷陷入停工风波。计划投资20亿元，占地400亩三江口文化旅游城也受到波及。

▲三江口文化旅游城效果图

有规模且特色鲜明的商业综合体往往可以撬动板块价值。前有仓山浦上因万达广场而繁荣，后有东二环有泰禾广场而焕新。三江口文化旅游城的搁浅，也让板块错过了借助大型文旅腾飞的机会。

随着楼市进入调整周期，三江口房价持续下探。片区不少楼盘，从近2万元的均价，降至1万出头。近乎腰斩的房价，破坏了购房者对板块的信心。

此外，前期落地项目不少尚处于建设阶段;，新建楼盘多数未能交付，较低的入住率造成人气上的不足，加之教育、医疗等配套的不完善，更加深了市场的负面印象，三江口也陷入了多年的低谷期。

一时的沉寂,只是为了更好地爆发。

官方多次强调，福州各级各部门要提高政治站位，举全市之力推进三江口片区开发建设，着力打造东南城市会客厅、高铁枢纽活力区、对外开放新窗口、国际交流新平台。

三江口也从“培育期”，逐步进入“成熟期”，重磅配套正一一兑现！

▲三江口众多重磅配套已投用

如今，地铁6号线、三江口大桥、道庆洲大桥先后通车，片区“三纵六横”道路骨架基本形成。海峡艺术文化中心、嘉里中心综合体、山姆会员二店均已投用……

进入2024年，三江口大动作不断，政府继续推进新一批项目落地，完善片区资源配置。

麦顶小学三江口校区，福州教育学院附属第一小学三江口校区的开建，将补齐区域教育短板。

福州市第二总医院三江口院区、市第一总医院皮肤病防治院南院的落地，将大大完善三江口的医疗资源。

▲三江口植物园一期年底开园

对标国家级的三江口植物园，一期项目将于2024年底开园，是国内一流的兰花专类园；植物园二期则计划2025年底开园。梁厝历史文化街区二期也正积极推动建设。

福建亚升总部大楼是三江口片区引进的首个产业总部项目和地标性项目，40层高200米的商务办公楼将刷新仓山区第一高楼纪录，成为片区新地标。

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有关税收政策的公告

财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号

为促进房地产市场平稳健康发展，现就相关税收政策公告如下：

一、关于住房交易契税政策

（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

（二）对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

家庭第二套住房是指已拥有一套住房的家庭购买的第二套住房。

（三）纳税人申请享受税收优惠的，应当向主管税务机关提交家庭成员信息证明和购房所在地的房地产管理部门出具的纳税人家庭住房情况书面查询结果。具备部门信息共享条件的，纳税人可授权主管税务机关通过信息共享方式取得相关信息；不具备信息共享条件，且纳税人不能提交相关证明材料的，纳税人可按规定适用告知承诺制办理，报送相应的《税务证明事项告知承诺书》，并对承诺的真实性承担法律责任。

（四）具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产管理部门制定。

二、关于有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后相关土地增值税、增值税政策

（一）取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一项，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条，有关城市的具体执行标准由各省、自治区、直辖市人民政府规定。具体执行标准公布后，税务机关新受理清算申报的项目，以及在具体执行标准公布前已受理清算申报但未出具清算审核结论的项目，按新公布的标准执行。具体执行标准公布前出具清算审核结论的项目，仍按原标准执行。

（二）北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条第一款有关内容和第二款相应停止执行。

三、本公告自2024年12月1日起执行。《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）同时废止。2024年12月1日前，个人销售、购买住房涉及的增值税、契税尚未申报缴纳的，符合本公告规定的可按本公告执行。

特此公告。

财政部 税务总局 住房城乡建设部

2024年11月12日

以上据国税总局官网

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