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最近福州楼市最火的项目就是近期上市的鼓楼豪宅-建发紫宸，这个顶着近10年福州核心区独一无二现象级顶豪光环的新盘，可以说压力不小。

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我们都知道要了解一个项目最真实的销售情况，最好的依据就是网签数据，只有网签数据才能证明项目在市场的认可度。

01

网签情况

短时间启动的自信

楼栋备案明细：

有关税收政策的公告

财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号

为促进房地产市场平稳健康发展，现就相关税收政策公告如下：

一、关于住房交易契税政策

（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

（二）对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

家庭第二套住房是指已拥有一套住房的家庭购买的第二套住房。

（三）纳税人申请享受税收优惠的，应当向主管税务机关提交家庭成员信息证明和购房所在地的房地产管理部门出具的纳税人家庭住房情况书面查询结果。具备部门信息共享条件的，纳税人可授权主管税务机关通过信息共享方式取得相关信息；不具备信息共享条件，且纳税人不能提交相关证明材料的，纳税人可按规定适用告知承诺制办理，报送相应的《税务证明事项告知承诺书》，并对承诺的真实性承担法律责任。

（四）具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产管理部门制定。

二、关于有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后相关土地增值税、增值税政策

（一）取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一项，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条，有关城市的具体执行标准由各省、自治区、直辖市人民政府规定。具体执行标准公布后，税务机关新受理清算申报的项目，以及在具体执行标准公布前已受理清算申报但未出具清算审核结论的项目，按新公布的标准执行。具体执行标准公布前出具清算审核结论的项目，仍按原标准执行。

（二）北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条第一款有关内容和第二款相应停止执行。

三、本公告自2024年12月1日起执行。《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）同时废止。2024年12月1日前，个人销售、购买住房涉及的增值税、契税尚未申报缴纳的，符合本公告规定的可按本公告执行。

特此公告。

财政部 税务总局 住房城乡建设部

2024年11月12日

以上据国税总局官网

(免责声明：本文章内容综合来源于网络、只作分享，版权归原作者所有！！如有侵权，请联系我们，我们第一时间处理!)

▲数据整理自不动产网

项目备案4栋住宅，合计156套，备案均价79127元/平，套均总价1984万，从数据来看项目最早的一批，领证备案13天，按上周开盘时间预估，大概一周时间就已经网签44套。

这个网签速度大幅跑赢了目前市场，可以说项目卖的是相对不错了。

▲截图来自不动产网

首先，来看看3号楼，这个网签数据就很有意思，可以看到大部分网签房源都集中在低区，这明显不符合豪宅的去化逻辑，豪宅当然是从高买到低。

唯一合理的解释就是，很有可能大都卖完了，陆续网签中。

另外，对于这两年福州新盘市场，特别是网签数据，有一个共识，刚领证的楼栋，流速一般都有较大的延迟。

无非是实际销售数据一般，零星网签无法做出热销数据，只能通过拉长时间来堆积去化，集中签约，营造热销的假象。

所以很多项目在领证多月都未启动网签。

如今，建发紫宸，领证到网签仅13天，如此快速的启动网签，只能说真卖的好，网签并不需要晚那么多。

对于首次领证13天网签44套的数据，这样的数据放在这一年市场是什么样的感受？福州 建发紫宸 售楼处电话400-159-8559转接5555【营销中心】24小时电话✅✅

从近一年新盘首次领证的数据来看，大部分项目在首次领证1个月内，都无法做到网签。

做到网签的也仅30套左右，而目前项目周期不到一半，就已经持平头部。

基本可以确定，项目的首开速度，会大幅领跑整个市场。

只能说在数据面前，这个鼓楼核心豪宅盘，足够强势！

02

去化分析

多重因素造就的热销

对于项目的强势热销，可以说不止是一两个点就能说明。

1、豪宅效应

福州楼市这3年，大部分新盘都卖得一般，其中改善盘最出彩。

当然今年由于鼓台大量供应，部分改善盘也没了之前的光环。

不过在改善市场里面，作为头部的高改一直都是最强势的代表。

以建发为例，2年前东二环晋安湖边的建发朗云，168套房源，套均面积198平，总价千万，开盘瞬间被抢完。

大部分购房者都还未了解到真正的购买价，项目就清盘了。

原因为何，豪宅盘在市场一直是稀缺资源，福州这几年称得上豪宅的项目，屈指可数。

房源面积超过200平的不到1500套，位于核心区的不足200套。

这也就是为何豪宅效应一直持续的原因，市场的货源实在太少。

▲数据整理自不动产网

2、房企效应

对于项目除了豪宅的加持外，还有一点就是房企建发，建发这几年在福州就是热销的代名词

从这几年的网签数据来看：

▲数据整理自不动产网

这3年，房企在开发的改善新盘，无一例外都是热销的代表，基本做到开盘即热销，遥遥领先。

2021年，在东二环开发的建发养云一二期，每次领证都是开盘秒杀，同年在金山开发的建发和玺，同样短时间清盘，目前的保值力也大幅领跑同时期的项目。

2022年，房企首次尝试第四代住宅，在这几年遇冷的奥体开发建发缦云，最终依旧是短时间热销清盘。

2023年，房企在台江上海西旧改拿地，再次给出第四代住宅产品，面对体量不低，周边还有竞品盘的情况下，项目还是强势的热销清盘。

这3年时间，建发在福州深度开发改善盘，成为市场的典范，其中热销的加持，更是让房企的品牌效应与日俱增。

如今建发在鼓楼核心给出最顶配的豪宅盘，可以说他们用这个项目实现从改善到鼎豪的阶层跨越。

3、土地效应

对于项目而言，地处鼓楼核心区，之前盘点过福州近10年，都没拍出过一幅一环内的纯商地块。

▲数据来自土拍中心

对于地块而言，除了鼓台的稀缺供应外，其实近期的土拍市场，对于很多购房者的感知差异很大。

近期巨量供应，核心地块被小微房企拿下，剩余地块被本土国企底价成交。

对于刚需而言，看到土拍低迷，后续的房价预期不高，肯定很开心。

对于改善而言，可能却是另外一景观。

不少购房者发出了感叹：真是浪费了核心地块。

这句话才是目前最真实的写照，即便有个别还不错的地块，奈何没有优质的品牌房企开发，对于改善追求的品质盘，市场就变得越来越少。

所以这时候再看建发紫宸，可以发现，这个鼓楼10年唯一核心的纯商，又遇上了在福州品牌效应深入人心的建发。

这个项目的稀缺性在衬托下，再一次升华。

对于建发紫宸，除了一系列的外部因素加持产生的热销外，还有一点也是最核心的一点，就是自身的产品力。

这几年新盘市场外立面越来越卷，从最早的真石漆，再到石材铝板，玻璃幕墙。

对于项目而言，采用了建造成本最高的玻璃加上铝板。

这里面最细致的一点，项目的整个外立面居然做到了看不到水泥，这基本是全市场独一无二建造标准。

在户型打造上，项目给出一层一户的设计，这个设计最直接的感受就是私密性极佳。

不过更进一步对比常规的2T2产品。

可以发现没了左右隔断，整个户型的使用设计可以更全面，采光通风视野更极致。

比如早上东边看日出，傍晚西边看日落。

除此之外，豪宅最讲究的一点就是排面。

白话一点：我有你没有。

对此，项目因地制宜引入温泉，目前新盘唯一的一个。

这个设计，不止提高居住体验，更有一点是提高业主排面。

关于豪宅还有一个点，就是独一无二。

这几年福州引入了很多新品，打的旗号都是在xx城市推出过的高端盘等。

说实话，对于部分刚改盘，可能觉得是贴金，对于豪宅会感觉没有格调，是复制。

在这一点上，项目采取新品，同时联合八大顾问做产品定制，打造专属福州核心豪宅的产品。

这可能就是对产品以及业主的尊重。

关于这些描述，最好还是到实地去看看才能感受到这次建发的突破性的匠心。

▲项目实景图来自网络

03

盘点总结

意料之外，情理之中

对于这次建发紫宸的热销可谓是天时地利人和，现如今的豪宅市场变化莫测，确实要有足够的匠心的开发商才能走到最后。

紫宸的这次成功也给市场上了一课，卷价格卷政策不是长久之计，要走的长远还是得要沉下心来磨磨产品品质。

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