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2021年12月11日，鲁能公馆三期首次开盘，折后均价约2.75万/㎡。战坂片区供需失衡的背景下，项目均价一度坚挺在2.6-2.8万/㎡，直到去年年中，项目“实诚”降至19999元/㎡起。福州熙悦府售楼部电话:400-8383-583【已认证】

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不过，卖了快4年，项目1000套住宅还有312套未网签，相当于还剩别人一个盘的体量，整体去化率不到7成。

克而瑞数据显示，今年上半年，鲁能公馆三期以22048元/㎡的均价网签了76套。按这个月均流速，还得再熬2年才能清盘。福州熙悦府售楼部电话:400-8383-583【已认证】

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这还是比较乐观的估计，因为市场基本面早就变了。

在五四北安商房遍地的时候，鲁能公馆三期以“纯商”吸引不少购房者。

划片屏东中学象峰学校二部，也是项目的一大卖点。但福州集团化办学已成趋势，“学区”的含金量被稀释了。而且对口的秀山初级中学升学表现相对一般。福州熙悦府售楼部电话:400-8383-583【已认证】

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项目还有近鼓楼的地段优势。虽然步行到地铁1号线秀山站/罗汉山站要1.3公里，到五四in象要1.9公里，胜在琴亭湖周边居住氛围不错，前几年承接了不少鼓楼外溢的购买需求。

但2023年底开始，降价不及时的鲁能公馆三期，被战坂片区性价比更高的国贸保利和颂锦原（均价2.3万/㎡）抢客。好不容易熬到和颂锦原清盘了，又等来了地铁盘建发国贸望樾，后者的品牌力和产品力都不容忽视。福州熙悦府售楼部电话:400-8383-583【已认证】

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熬至如今，鲁能公馆三期最大的硬伤则是：

产品过时了。

项目产品面积为95-145㎡。以目前主推的110㎡为例，都是连廊中间户，采光隐私不佳，而且只做了三房。要知道，建发国贸望悦的103㎡和新投映悦湖109㎡都能做到四房了，前者洋房得房率97%，后者均价1.7万/㎡。