新年排名前列拍!谁将先进莆田楼市之巅?

暴风雨前总是有段平静期，本想着上个月月底的土拍之后，莆田土地拍卖市场会沉寂一段时间。但是，一则劲爆消息不约而至，今天早上，根据莆田国土资源局较新消息，莆田学院北区地块将于2018年2月12日出让，这也是继2017.5.12、2017.11.29连续两次暂停出让之后，该地块第三次公布出让，也将会是2018年新年排名前列拍！那么，在“限地价+控房价+摇号”的模式下，谁将扛起大旗拿下这块万众瞩目的地块，先进莆田楼市之巅呢？

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细品分析——解读四大变化

依稀记得从2016年开始，莆田每一次重要土拍，或者重大政策，必然是在大节前夕。此次的PS拍-2017-08号地块位于莆田学院北区二期征迁剩余地块范围内（具体位置范围见用地红线图），虽然此前拍卖被撤回了两次，但这次终于要在过年前出让了，而且条件有所放宽，让我们细品分析、解读变化。

首先，限价价格下降。本次拍卖较高限制价格为145000万，17年11月较高限制价格为150500万。经过计算，此次的楼面价约为10599元/㎡，较之上次的楼面价11000元/㎡有所下降。

其次，毛坯价格限制。本次拍卖比上次多了限制毛坯售价，该宗地商品住宅（毛坯）较高销售均价不超过18500元/㎡。结合早前住建局出台的《关于完善我市房地产市场调控措施的通知》规定：严格控制精装项目及精装标准。已在售楼盘如原为毛坯房的，其后期再申办预售许可时不得转变为精装房。新开楼盘如为精装房的，其精装单价每平方米不超过3000元。这样粗略算下来，这块地的较高价格不会超过21500元/㎡，地段配套等条件对比下，和其他高价楼盘大有可比之处。

再次，规定人才周转房配建面积。该宗地配建人才周转房面积不少于11000平方米（不含车位）且不少于110套，配建人才周转房(含车位)的土地使用权和房屋所有权归莆田市机关事务管理处；同时土地竞得人无偿移交该人才周转房梯位就近的标准地下停车位110个（有独立产权不少于50个）。

最后，拿地政策放宽。上次11月出台的条例里面有规定：“该宗地预售许可条件须达到地上工程进度的50%以上且一次性全部公开对外销售。”这次已经没有这个政策，这对于拿地的开发商来说，压力会小很多，若按上一次的政策，那么开发商基本上都得亏本。

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诸侯乱战——模式驱使理性

该宗地采取“限地价+控房价+公证摇号”方式出让，即地价较高限制价格为145000万元，竞买人报价不超过较高限制地价的，按价高者得原则确定竞得人；当报价达到较高限制地价后，不再接受更高报价，且有其他竞买人愿意接受该较高限制地价，则竞买方式转为采取公证摇号方式确定竞得人。凡接受较高限制地价的竞买人均可申请继续参与摇号，并将最终摇中者确定为竞得人。这必将会是一场诸侯乱战，那么此次土拍会对整个莆田楼市产生怎样影响呢？

对此，有业内人士表示，无论是设定地块出让时的地价上限，还是限定销售房价，都体现了政府对于合理引导市场预期，抑制房价快速上涨，促进房地产市场健康发展的目的。设定地价上限，除了防止‘高价地’的出现，也是为了引导市场主体理性参与竞争，将地价水平稳定在合理区间。另外，从这次售价均价的限定看，意图也很明显。从土地供应到最终房屋的销售，一般还会有一段时间，现在就锁定了未来的房价，更能合理引导市场预期。从开发商的层面来说的话，公证摇号进一步加大了拿地的不确定性，开发商拿地也会更加趋于理性，或许对抑制价格有一定的作用。