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建发国贸·望樾：备案名（秀映公馆），地处：晋安区秀山旧改项目厦坊溪东侧。

项目占地49.71亩，规划14栋7-11层的新规住宅，全部定位1T2的板楼，户型：103，116，126，143，380套左右。

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楼盘土拍

2025年3月28日，厦门国贸以底价4.6亿竞得宗地2025-03号，楼面地价9914.94元/㎡，地块面积：49.71亩，容积率：1.4，建筑限高：36米。

地块住宅建筑单套建筑面积（含公摊）大于144平方米（含144平方米）的住宅可建设立体生态住宅。

划片学校为福州市晋安区第二实验小学。

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户型情况

103平：4房2厅2卫，占比23%，三开间朝南，类似四叶草，优势是没有过道空间浪费，劣势在于餐厅影响动线，还对着公卫，南向次卧贴着电梯有噪音，卧室门隔断电视背景墙。

从户型数据来看，公摊16%，赠送14平，得房率97%。

116平：4房2厅2卫，占比38.4%，占比最高的户型，非常主流的布局，四开间朝南，特色在于多搭配了一个储藏间，劣势在于入户对着餐厅，存在动线影响，此外客厅尺寸略显一般。

对于这个主力户型，得房率100%，对标前两年的149平，最大优势还是户型设计+总价最贴合周边地缘需求。

以建发玺云149平：

从户型布局对比来看，基本接近，差异就是玺云的客厅面宽更大。

当然玺云备案套内116平，加上飘窗，阳台等，实际超过120平以上。

所以对标149平，还是差一些。

127平：4房2厅2卫，占比22.6%，116平的升级版，客餐厅面宽加大，主卧出现了目前改善常见的L型窗，进一步拉高了得房率。

按户型图数据来看，得房率高达103%。

从户型来看，主要缺点在于，这样的得房率下，没有多一个卫生间，略显遗憾，电梯的影响依旧存在，餐厅还是不够独立。

143平：4房2厅3卫，占比15.8%，127平的升级版，把上述的部分缺点解决了。

首先是入户下移，不再影响餐厅，餐厅也有了完全独立的空间，客餐厅做到完全的南北通透，次卧有了一个独立卫生间，虽然是暗卫。

数据是得房率103%，143平的户型这种设计是足够的，奈何还是一梯两户，而且是局促的电梯厅。

个人感觉极端设计，也要考虑产品面积段，这种面积少点得房率，做到更好的隐私，可能更适合。

分析：对于这个项目的户型设计，基本都是在主流布局下，最大的卖点就是通过新规的阳台变大，加上极端的一梯两户，让户型得房率成为最大亮点。

这也是新规对周边二手最大的杀伤力所在。

比如当初的红盘绿城海棠映月，149、158平，电梯双开门设计，洋房的高得房率，奈何最终户型设计是这样。

这时候对比新规下的望樾，不说面积接近的143平，即便是面积差了30多平的116户型，布局也更亮眼。

所以可想而知，海棠映月的二手，届时会被如何冲击。

当然所谓新规产品，如果去对比最近的，比如锦原的112，125的2t2板楼，差异就没有想象的那么大。

只能说前两年福州新盘户型已经卷的差不多了。

新规也就是多出一点额外赠送，飘窗设备平台这些大额赠送，早在前几年被保利，融信这些玩烂了。

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区位情况

项目位于五四北板块，距离地铁一号线400米，地铁优势尚可，距离老泰禾700米，北侧两大医院。

综上，项目的配套卖点就是地铁+低密纯商，周边不利因素值得实地考察，社区空间略显一般，会所+架空层成辅助点，简单定义：新规下的建总江南尚璟。

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价格情况

项目还未上市，也没有过多放风价，简单做个对比参考：

海棠映月：一手2.7W

建发璟园：一手3.1W

鲁能公馆一期：二手成交2W左右

和颂锦原：一手精装2.35W左右

分析：对于项目而言，周边的参考就是前3年的改善盘海棠和建发璟园，都是开盘即热销。

当时的市场和如今也已经不同，当时鲁能公馆一期二手还能卖2.7W左右，如今也就2W，降价7K。

北侧的新盘锦原，通过刚需的户型做卖点，也做到高去化，精装2.35W。

以锦原毛坯2.2W做参考，项目新规+低密+更靠近地铁，预估2.5-2.6W左右。

这样116的主力户型总价300W左右，可以说如果这样定价，应该是最贴合市场需求的。

从房企给出的产品定位，也看出对周边客源的调研，医院的职员，以及外溢的客源，大概率是主力。

购买力以刚需+刚改为主，改善虽然五四北新盘不多，奈何整个福州实在过多，所以给出这种非纯改善的定位，也是下降了调性。

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