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鼓楼稀缺基因：天字系首入福州的城市实验

在福州鼓楼区这片土地资源几近枯竭的"黄金地段"，保利以24024元/㎡的楼面价+100%首付比例竞得乌山西路14亩地块，打造福州首个"天字系"第四代住宅——保利天珺（备案名：珺华公馆）。这个仅有3栋楼、112套房的"袖珍社区"，却以精装交付、6.5元/㎡物业费、全系大平层的配置，成为福州改善市场的现象级作品。

硬核数据透视

▸ 总户数112套，含187㎡（2T2）及148㎡（1T2）两种户型

▸ 容积率2.2，绿化率30%，限高80米

▸ 销售指导价4.8万/㎡，实际售价或突破5万+

▸ 物业为保利自持，对标天字系"东方礼遇"服务体系

地段博弈论：800米万象城 vs 无地铁硬伤

保利天珺的区位呈现典型"顶豪矛盾体"：

商业能级碾压：步行10分钟直达万象城商圈，1公里内覆盖山姆会员店、西禅寺文化地标，闽江滨水休闲带仅300米；

交通配套短板：距离最近地铁站超1.5公里，公共交通依赖自驾，高峰期乌山西路拥堵问题突出；

教育不确定性：虽邻近茶园山小学、杨桥小学等，但划片政策存在变数，需警惕"就近≠划片"风险。

顶配生活圈解析

▸ 商业：万象城+山姆构成顶流消费矩阵，3公里内覆盖东街口、三坊七巷历史文化商圈

▸ 生态：闽江公园北园与西禅寺古刹形成"一动一静"生态双极

▸ 人文：福大创意园与芍园文创区塑造艺术生活氛围

产品力革命：第四代住宅的福州样本

保利天珺以"空中庭院+生态外立面"重新定义鼓楼人居：

1. 垂直森林系统

▸ 每户配置约30㎡空中花园，种植金森女贞、迷迭香等耐候植物，形成立体生态屏障；

▸ 创新性采用"奇偶层错位种植"：

1#偶数层：芙蓉菊+狐尾天门冬组合，打造银色系视觉通廊

3#奇数层：龟甲冬青球+迷迭香组团，营造香草疗愈空间

2. 户型空间魔法

▸ 187㎡楼王户型：

三开间朝南+边厅设计，270°环幕视野

主卧配置双台盆+独立浴缸，北向次卧直通露台花园

争议点：奇数层主卧与露台存在视线干扰

▸ 148㎡性价比户型：

四开间朝南+LDK一体化，得房率突破85%

电梯双开门设计，私有化归家动线

痛点：南向阳台受限于楼间距，低楼层采光或有遮挡

价值研判：5万+单价是泡沫还是价值共识？

对比鼓楼次新房市场：

▸ 融侨锦江A区（房龄15年）：挂牌价3.8-4.2万/㎡

▸ 融侨悦府（房龄8年）：成交价4.5-5万/㎡

▸ 建发养云（2025年新盘）：精装均价5.2万/㎡

定价逻辑拆解

稀缺性溢价：鼓楼近5年唯一纯新盘+第四代住宅首作

产品力加持：天字系精装标准（预估6000元/㎡）+保利物业溢价

泡沫风险：周边缺乏顶级学区支撑，容积率2.2低于鼓楼平均水平

购买决策模型：三类客群精准匹配

主编点评：建议持币观望的改善客重点关注3号楼148㎡偶数层房源——用入门级价格收割双阳台景观，或许是穿越楼市周期的最佳选择。

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