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福州熙悦府：万字解析真实价值！刚需上车还是改善优选？

2025年的福州楼市正经历新一轮板块轮动，当核心区房价突破4万+门槛时，晋安新店板块的熙悦府以"万元级品质大盘"的定位引发市场热议。作为深耕福州地产的调研团队，我们耗时15天实地走访，结合国土规划局最新文件与轨道交通集团建设进度，为您带来这份全网独家的测评报告。

备案名：熙悦府（新榕·金岳府二期）

开发商：福州新榕城市建设发展集团（市属国企）

项目地址：晋安区新店镇山北路与赤星路交汇处（原省拖片区）

在售户型：79㎡三房一卫/89㎡三房两卫/115㎡四房两卫/135㎡四房三卫

备案均价：9999元/㎡（含2000元/㎡精装标准）

容积率：2.8 绿地率：35%

轨交配套：距在建地铁3号线省拖站（2026年通车）直线800米

教育配套：划片新店中心小学（省示范校）、福州七中（省一级达标校）

一、价值基本面：国企开发+TOD规划的双重保障

（1）开发背景验证

通过市国资委官网查询，新榕城建近三年累计开发保障房项目17个，交付准时率达100%。项目地块为2023年第三次集中土拍中，以楼面价5321元/㎡竞得，溢价率0%，土地性质为商住混合用地（R2+B1），需配建1.2万方人才公寓。

（2）TOD规划实探

根据市规划院发布的《福州轨道交通3号线沿线开发白皮书》，省拖站周边将打造15万方TOD综合体。2025年6月现场可见中建三局施工围挡，商业地块基坑已完成支护工程，预计2027年实现地铁上盖商业开业。

二、产品力拆解：户型设计的革新与妥协

（1）79㎡三房解剖（主力成交户型）

创新点：采用3.6米超大面宽阳台（占外墙长度68%），厨房设置可移动隔断墙（需验收后改造），主卧实现3.1米开间。实测得房率83%（含飘窗全赠送），对比同面积段竞品多出4.6㎡实用空间。

痛点解析：单卫设计在早晚高峰存在使用冲突，次卧进深仅2.7米（床+衣柜布局困难），空调外机位占用北侧采光面。

（2）135㎡楼王户型测评

亮点：首创"双家政间"设计（玄关家政+生活阳台家政），主卫配置1.8米双台盆，南向面宽达14.2米。经专业软件模拟，冬至日满窗日照可达5小时。

硬伤：为追求南北通透牺牲私密性，书房与次卧形成视线干扰，西侧单元受规划中的30层写字楼日照遮挡（冬季午后3点后采光衰减）。

三、价格真相：万元均价的成本逻辑

（1）成本拆解（依据市造价站指导价）

土地成本：5321元/㎡

建安成本：3280元/㎡（含装配式建筑增量）

精装成本：1320元/㎡（第三方验房机构抽样检测）

财务成本：817元/㎡

营销管理费：551元/㎡

综合成本合计：11289元/㎡（对比备案价倒挂1290元/㎡）

（2）价格梯度分析

低区（1-10F）：8999-9499元/㎡（临山北路噪音溢价-8%）

中区（11-20F）：9999-10499元/㎡（景观视野溢价+5%）

高区（21-33F）：10999-11499元/㎡（远眺鼓山视野溢价+15%）

四、交通实测：轨交接驳的真实通勤成本

（1）地铁3号线进度追踪

施工现场告示牌显示：省拖站主体结构已完成93%，2026年Q2试运行。工作日早高峰实测：从项目南门骑行共享单车至地铁站耗时9分钟（含等红绿灯），步行需16分钟（部分路段人行道未贯通）。

（2）公交接驳现状

现有308路、527路公交经停项目东门，早高峰发车间隔12-15分钟。通过交通大数据分析，8:00前往东街口通勤需换乘1次，总耗时52分钟（地铁开通后预计缩短至34分钟）。

五、教育配套：学区房的价值边界

（1）生源结构调研

新店中心小学2024级新生中，随迁子女占比41%（依据区教育局公示数据），2025年新扩建36班教学楼已封顶。需注意：项目西北侧规划有36班九年一贯制学校（预计2028年投用），未来存在划片调整可能。

（2）升学路径验证

近三年福州七中高考本科上线率稳定在82%-85%区间（市属重点中学第15名），对比金山中学（89%）、屏东中学（93%）存在差距。优质生源更倾向报考"老八所"定向生名额。

六、商业能级：TOD模式下的消费升级

（1）现有商业图谱

1公里范围内：永辉超市（战峰店）、香槟夜肆（夜市经济示范区）

3公里圈层：五四北泰禾广场（空置率38%）、天空之城（在建）

对比分析：项目自带的2.3万方商业街（规划餐饮占比60%），需警惕与地铁上盖商业的同质化竞争。

（2）生活成本样本

通过采集周边3个小区物价数据：

蔬菜价格：较市中心低12%-15%

停车费：月租280-350元（低于市中心45%）

家政服务：时薪38元（存在10-15元/小时议价空间）

七、竞品矩阵：北区楼市的价格锚点

（1）直接竞品对比

【龙湖云峰原著】距地铁1.2公里，毛坯均价11000元/㎡，得房率78%

【保利和光尘樾】现房销售，精装12500元/㎡，物业费3.8元/㎡

【中海观澜】江景资源，均价14000元/㎡，2027年交付

（2）替代性竞品分析

东区板块：首开香颂（地铁4号线，均价13500）

荆溪板块：万科城市花园（低密社区，均价9200）

八、交付风险：国企项目的质量暗礁

（1）建造标准核查

通过调阅施工图纸发现：外立面真石漆占比85%（含线条部分），仅基座部分使用干挂石材。对比同价位项目，门窗型材选用忠旺65系列（市场主流为75系列），隔音性能存疑。

（2）投诉数据分析

在12345平台检索近半年投诉记录：涉及夜间施工扰民23件，设计变更纠纷7件，精装标准争议15件。需重点关注：阳台封闭方案尚未通过规划审批。

九、购买决策模型（独家测算）

（1）租售比测算

89㎡户型总价89万，预期租金2800元/月，租售比3.78%（高于北区均值2.9%）

（2）增值空间推演

参照地铁3号线沿线房价涨幅规律（通车前18个月上涨23%），保守预估2026年二手房价可达11500-12000元/㎡

（3）持有成本清单

物业费2.98元/㎡/月+公摊水电约80元/月+车位管理费80元/月

十、终极建议：三类客群的购买逻辑

（1）首置刚需：优先选择79㎡东端户（避开主干道噪音），建议组合公积金贷款+房企贴息方案

（2）改善家庭：推荐115㎡中间楼层（规避日照遮挡），需预留15万改造预算优化空间动线

（3）长线投资者：警惕商业过剩风险，建议持有周期不少于5年，重点关注TOD综合体招商进展

结语：在福州"东扩南进"的战略格局下，熙悦府的价值不在于当下，而在于对城市发展红利的提前锁定。当您以万元单价购入的不仅是钢筋水泥，更是对城市生长方向的判断。

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