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一、2025年5月市场成交核心数据
成交量与价格表现
月网签量：17套（位列福州五区新房销量第15名），环比4月基本持平。
成交均价：主力户型79㎡总价约167万元（单价约2.07万元/㎡），110㎡四房总价约300万元（单价约2.7万元/㎡）。
产品结构分析
小户型主导市场：79㎡三房占5月促销主力，以高性价比和低总价吸引刚需。
板块竞争与去化周期
北区板块排名：持续位列板块销量前5，但受福州整体市场下行拖累（五区新房环比降22%）。
晋安区：
为北区成交主力，占北区总成交量的75%以上，但环比4月下滑50%（主因安商房集中网签结束）
鼓楼区：
成交量较低（仅61套），高端项目去化缓慢（如保利天瓒、建发紫宸）。
库存压力：
云璟未来2#楼新取证88套房源（89㎡/110㎡各44套），结合存量预计去化周期约5-6个月。
二、项目核心优势与适配客群
适配客群画像
首次置业的年轻刚需群体
需求匹配：总价160万起门槛低于福州均价（2.2万元/㎡），79㎡三房两卫设计解决小家庭基础居住需求。
通勤便利：
地铁1号线直达（火车站北广场），衔接东街口、五四路商圈，适合通勤依赖轨交的年轻上班族。
地铁通勤的效率优先者
交通枢纽属性：
项目与地铁1号线、高铁站无缝衔接，适合频繁出差或跨区通勤人群。
商业配套：
自带2000㎡商业体，东泰禾广场成熟商圈，满足日常消费。
小型家庭与长期规划者
教育预期：划片西园小学、福州七中琴亭校区（九年一贯制），适配有子女就学需求的家庭。
图源网络侵权可删
自然生态：紧邻金鸡山公园、温泉公园，提供高绿化居住环境。
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国企品质信任者
开发商背书：福建省榕圣建设（市属国企）开发，融侨物业入驻（3.2元/㎡/月），规避民营房企交付风险。
三、市场风险提示
板块供应过剩：
晋安区二环内（“二内晋”）未来将新增9盘混战，或加剧价格竞争。
远郊市场疲软：
马尾等近郊板块因去化低迷（均价1.37万/㎡仍滞销），反映外围市场承压。
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在5月7日召开的国新办新闻发布会上，央行行长潘功胜表示，加大宏观调控力度，通过降准等措施，提供市场流动性，降低结构性货币政策。
新闻发布会后，央行宣布5月8日起下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，进一步降低房贷成本。
此外，潘功胜还宣布降准0.5个百分点，向市场提供长期流动性约1万亿元，并降低政策利率0.1个百分点。
5月20日，央行宣布下调新一期LPR10个基点，对于房贷成本有进一步下调的积极作用，亦有助于进一步促进住房消费需求的释放。
5月26日，福州土地发展中心对外透露，耗资超过84亿收购6幅存量地块，有望为福州城区商品房供应量下降约66万方。
除此之外，5月25日，福建省人民政府办公厅下发“关于印发《福建省提振消费专项行动实施方案》的通知”。
“通知”明确，推广“房票安置”“共有产权”购房、住房“以旧换新”等政策，支持有条件的地方推出“购房补贴”“购房消费券”。
鼓励各地因地制宜探索多主体收购模式，支持各地收购存量商品房作为大学生宿舍、社区养老服务用房、职工宿舍、农民工保障房、人才房、青年公寓等。
很难想象，在这么一个预期值拉满的月份，网签数据对于利好政策自带“免疫力”，如此多少会伤到市场士气。
表一为2025年1月-5月福州五行政区+八县（市）区住宅签约明细表。今年前5月，福州五区住宅签约5449套、595103㎡，月均签约1089.8套、119020.6㎡，市场签约数据有进一步走低的可能。
此外，今年前5月福州所辖八县（市）区住宅签约6522套、829035㎡，月均签约1304.4套、165807㎡。
从整体上看，八县（市）区签约量依然要高于五行政区。
表二为2024年5月和2025年5月福州五行政区+八县（市）区住宅明细表。今年5月福州五区住宅签约1026套、119715㎡，与2024年同期相比，分别减少24.28%和6.94%。
此外，今年5月福州八（县）市区签约1072套、124903㎡，与2024年同期相比，分别减少72.36%和70.96%。
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