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山景环抱的东三环地块上，一处容积率仅1.17的低密度住区正引发关注，预计2027年交付的它，正成为福州市民理想人居的新选择。左海云山宸院位于晋安区鼓山镇东三环路，背靠鼓岭风景区。

开发商为福州本土国企左海集团，在当前的房地产市场中，国企背景为项目增添了可靠的交付保障。

01 项目定位

左海云山宸院位于晋安区鼓山镇东三环路，地处鼓岭山麓。

项目总占地面积约40066平方米，容积率仅 1.17，定位为低密度住宅社区。

产品类型涵盖普通住宅和联排，整体定位偏向改善型客群。在当前福州东区的新房市场中，该项目凭借“主城+山景+低密”的独特组合，成为2025年备受关注的楼盘。

项目背靠鼓岭风景区，部分楼栋可直面山景，周边还有牛岗山公园、鹤林生态公园等大型城市公园环伺。

这种“离尘不离城”的居住环境，对于追求低密度、安静居住的家庭而言，具有独特的吸引力。

02 户型设计

左海云山宸院在户型设计上呈现出多元化特点。根据最新资料显示，项目主力户型为 170-210平方米的大平层，全部设计为四居及以上格局。

这些户型大多做到了南北通透、动静分区，部分户型还采用横厅设计、配备双阳台或宽景阳台，视野和采光表现较好。

值得一提的是，所有户型都充分考虑了现代家庭对舒适生活的追求，特别适合家庭成员较多或需要独立工作空间的家庭使用。

对于追求更宽敞居住空间的客户，项目还提供联排产品作为选择。

03 楼盘价格

目前左海云山宸院的价格信息在不同渠道略有差异。

房天下数据显示，项目参考均价约 20000元/平方米，按此计算主力户型总价约340万起。

福州有房子网的资料则预测均价在2.5万-2.8万/平方米区间（精装交付），这种差异可能与房源类型、楼栋位置有关。

与周边新房相比，左海云山宸院在晋安板块属于中上水平。考虑其低密度、山景资源及国企背景，这样的价格定位具有一定的市场竞争力。

04 开发商背景

左海云山宸院由福州本土国企——左海集团开发。在当前房地产环境下，国企背景意味着更强的资金稳定性和交付保障性，是项目的加分项。

据房天下信息显示，项目的另一开发商为福州工业园区开发集团有限公司。这种双重国企背景的开发模式，为项目的顺利建设和按时交付提供了双重保障。

左海集团在福州本土拥有丰富的开发经验，其打造的多个项目已经交付使用，市场口碑良好。对于购房者而言，在当前市场环境下选择国企开发的楼盘，风险相对较低。

05 交通配套

左海云山宸院在交通配套方面具有明显优势与部分短板。

项目紧邻东三环路，可快速接入福州主城区路网，自驾出行便利。不过，东三环早晚高峰拥堵频发，可能会影响部分时段的通勤体验。

公共交通方面存在不同说法。有资料称项目距离地铁4号线（已全线通车）鼓山站约800米，步行可达；但也有信息指出项目目前公共交通覆盖有限，最近的地铁站（地铁2号线鼓山站）约3公里，需依赖接驳。

此外，距离福州火车站约15分钟车程，对外交通优势明显。

06 教育资源

在教育资源方面，左海云山宸院的学区划分尚未最终确定。学区资源需待交房后由教育局统一划片。

根据鼓楼区政府官方网站信息，2025年5月15日召开的区十八届政府第123次常务会议，研究了“确定左海·璞宸等三个住宅小区划片学校”事宜。这表明相关政府部门已在推进学区的划片工作。

目前，项目周边以鼓山镇中小学为主，缺乏顶尖名校资源。对教育有较高需求的家庭，需要在购房决策时充分考虑这一因素，并以教育局最终划片结果为准。

07 生态资源

左海云山宸院最显著的优势之一是其稀缺的生态资源。项目背靠鼓岭风景区，部分户型可享山景资源。

周边还有牛岗山公园、鹤林生态公园等大型城市公园环伺，为业主提供日常休闲、亲近自然的绝佳场所。

这种“山景+公园”双重生态优势，在主城区内较为少见，尤其适合注重居住舒适度和自然环境的家庭。

对于长期生活在城市喧嚣中的人群，能够在城市中拥有一处亲近自然的居所，无疑提升了生活品质和身心健康。

08 周边配套现状

左海云山宸院周边配套现状呈现出“生态丰富、商业教育待完善”的特点。

商业配套方面，项目周边目前缺乏大型商业综合体，日常生活需依赖社区底商或驱车前往东二环泰禾广场（约15-20分钟车程）。不过，随着晋安湖片区的持续发展，周边规划有智慧科创园区、商业综合体（在建），未来城市界面和配套有望逐步升级。

医疗资源方面，距离最近的三甲医院为省立医院北院，约6公里，福州市第一医院分院（规划中）距离较近。

项目所在地为鼓山镇旧改区域，目前周边仍有部分城中村和旧厂房，城市面貌提升需要时间，短期内可能影响居住体验。

09 交房时间

根据多个信息来源显示，左海云山宸院的交房时间预计在2027年左右。其中，房天下平台明确标注交房时间为“2027.06.30”。

项目已于2024年底取得预售证，2025年第一季度开放样板间，预计第二季度开盘。具体的交房时间最终以购房合同为准。

对于计划购买此项目的购房者而言，需要合理规划自己的居住安排，考虑从购房到实际入住之间可能存在的等待期。同时，也应当关注开发商在建设过程中的工程进度和品质把控。

规划中的地铁4号线预计设站鼓山镇区域，若未来落地将大幅提升公共交通出行效率

商业配套方面，尽管项目周边现阶段依赖小型社区商业和外部商圈，但晋安东区作为福州“东扩南进”战略的重点板块，周边规划有智慧科创园区、商业综合体（在建），未来发展潜力可期。

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