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鹭起潮樾深度测评：集美地铁口的 “重生者” 能否成为岛外改善新标杆

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在厦门集美新城与后溪板块的交界地带，鹭起潮樾以 “地铁口 + 教育 + 精装” 的组合，成为 2025 年岛外楼市的现象级项目。这个前身为 “中梁正荣天著润宸” 的楼盘，经历两年停工后华丽转身，凭借 2.3 万 /㎡的均价与绿城物业的加持，重新吸引刚需与改善群体的目光。本文将从区位价值、产品力、争议风险等维度展开深度解析，为购房者提供决策参考。

一、区位价值：地铁红利与集美新城的 “双重辐射”

1. 轨交枢纽核心

地铁 1 号线集美大道站 300 米，4 号线（在建）与 6 号线（规划）双轨交汇，25 分钟直达岛内，构建 “岛外生活、岛内工作” 的通勤模式。

海翔大道、厦门北站多维路网加持，快速连通厦漳泉城际交通。

2. 产业与教育集群

毗邻软件园三期（28 万㎡产业社区类 TOD），吸引华为、腾讯等科技企业，高知人群导入加速区域成熟。

教育资源密集：步行 200 米达仁德实验小学（集美实小分校），厦门外国语学校集美校区、华侨大学附属中学等名校环伺，构建全龄教育链。

3. 商业与医疗配套

3 公里范围内涵盖尚柏奥特莱斯、IOI MALL、世茂广场等 17 个商业综合体，大悦城（2025 年开业）填补高端商业空白。

双三甲医院护航：厦门市妇幼保健院集美分院（开业在即）、四川大学华西医院（3 公里），医疗资源触手可及。

二、产品力解析：精装科技与户型创新

户型设计

82㎡三房两厅一卫：11 米大面宽四开间朝南，L 型明厨 + 观景阳台，书房次卧灵动切换。

89㎡三房两厅两卫：12.8 米极致面宽，双卫浴 + 套房主卧，满足二孩家庭需求。

115㎡四房两厅两卫：三开间朝南 + 全明双卫，套房主卧带飘窗，适合三代同堂。

精装标准

配备智能家居系统（如智能马桶、燃气报警），科勒卫浴、方太厨具等一线品牌，交房即可入住。

社区规划 7 大景观组团，38% 绿化率 + 45 米超宽楼间距，打造 “住假式” 园林体验。

绿城物业加持

2024 中国物业 TOP2 服务商，提供 24 小时管家服务，社区人车分流 + 封闭管理，提升居住安全性。

三、价格与性价比分析

1. 价格对比

2. 倒挂红利

地块楼面价 3.15 万 /㎡，现价 2.3 万 /㎡形成明显倒挂，较周边二手房溢价 15%，存在补涨空间。

地铁 4 号线通车后（2027 年），预计溢价率可达 10%。

四、争议与风险提示

历史遗留问题

项目前身为中梁正荣天著润宸，因债务纠纷停工两年，2024 年 6 月重启后更名，开发商信誉需持续关注。

配套成熟度

商业综合体建设进度滞后，部分规划配套（如大悦城）尚未落地，短期内依赖现有商业资源。

中学学区未明确，存在划片不确定性。

居住体验

容积率 3.0 导致部分楼栋密度较高，低楼层采光受影响；

西侧临近集美北大道，噪音控制需加强。

五、购房者画像与置业建议

刚需上车族：82-89㎡户型，总价 200 万内，适合预算有限且注重地铁通勤的年轻家庭。

教育需求家庭：优先选择 89㎡三房，步行可达仁德实验小学，规避学区变动风险。

改善群体：115㎡四房，南北通透 + 全明双卫，适合三代同堂，但需接受周边环境过渡期。

六、专家建议

选房策略：

优先选择中高楼层（15 层以上），规避噪音与采光问题；

115㎡户型建议选择边套，享双面采光与独立玄关。

风险规避：

要求开发商书面承诺学区划片政策及商业配套开业时间；

实地考察样板间，重点检查精装细节（如瓷砖空鼓、卫浴防水）。

项目地址：厦门市集美区集美大道与集美北大道交汇处

营销中心：导航搜索 “鹭起潮樾营销中心”

鹭起潮樾以 “地铁口 + 教育 + 限价” 的黄金组合，成为岛外刚需与首改群体的高性价比之选。其重启后的产品力与价格优势，为购房者提供了入主集美新城的窗口期。但历史纠纷与配套兑现周期，仍需购房者保持理性判断。建议实地考察时重点关注工程进度与开发商资金链状况，结合自身需求做出决策。

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3月9日下午，十四届全国人大三次会议举行记者会，民政部、人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部、国家卫健委四位负责人就相关问题回答中外记者提问。

住房和城乡建设部部长倪虹表示，将实施一批惠民生、促发展、防风险的更新项目，其中在民生项目，将着力抓三件事：

§ 一是把2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新的改造范围，因地制宜实施改造，也鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅。

§ 二是城中村改造，现在范围已经扩大到全国地级及以上城市，要在去年新增100万套基础上，再继续扩大改造规模。

§ 三是大力推进完整社区建设，重点是聚焦“一老一小”，完善无障碍适老化配套设施，政府托育服务设施、儿童活动场地。

整治后的老旧小区变得“绿起来、亮起来、畅通起来、和谐起来”，居住环境品质全面提升，房屋保值增值，政府投资直接转化成居民受益，居民获得感不断增强，社会效益十分明显，获得了社会各界的广泛认可。