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项目分成两个地块，合计68亩，共规划657户。

屏悦公馆：南侧，占地18亩，规划6栋住宅，面积段135-180平，毛坯交付，全部16层小高层。

屏湖公馆：北侧，占地50亩，规划13栋住宅，面积段143-240平，精装交付，8-31层的洋房和高层建筑。

143平米：四房两厅两卫，一梯两户，位于北区的8-10F的近洋房，电梯双开门设计，做到独享电梯厅。

这个户型的设计相比于这几年的大面宽有所不同，客厅配合阳台做L的转角大玻璃，视野空间不错。

主要缺点在于客厅采光会被南侧卧室遮挡，公卫对着客餐厅。

整体来说这个户型配合洋房的产品设计，加上新规的加持，得房率预计是最高的一个。

169平米：四房两厅三卫，两梯两户，四开间朝南，大面宽布局，这几年非常主流的设计，其中主卧做了L转角的窗户设计，南北双阳台。

缺点最常见的右侧套卫是暗卫，客厅电视背景墙被卧室门隔断，电梯厅无法独享，私密性和使用性差点意思，从户型图来看，预计这个电梯厅还没有采光。

188平米：四房两厅三卫，两梯两户，这几年大面积也比较常见的设计，客餐厅采取L型转角设计，空间和视野感拉满。

在面积上，主卧给出最大的空间设计，北侧两房空间稍显一般。

缺点同样是存在一个暗卫，两梯虽然做了隔开，但是高层的消防配建导致空间私密性还是差点意思，同样没有采光，主卧贴着电梯，噪音也需要注意。

240平米：四房两厅三卫，两梯两户，位于北区1号楼，户型布局就是188平米的升级版，客餐厅空间更加阔绰，其中右上角的卧室，搭配L型窗户，效果感不错。

缺点上，上面户型的问题依然存在，这个面积段，虽然搭配佣人房，但是没有独立进出，私密性一般。

分析：通过这个项目的户型，其实可以看到很多和建发瑞云类似，基本都搭配L型转角的窗户，让效果视野更佳。

除此之外，可以看到项目的阳台面积都不小，不懂是否是新规的加持。

可以说在户型内卷之后，新规出台，后续的户型得房率会进一步上升。

对于产品面积，个人感受，143平的洋房预计最受追捧，满足地缘的刚改需求，加上高得房率的优势。

至于仅有的240平，最简单对比就是建发瑞云，在户型设计上，产品还是相对平庸，没有过多亮点，188平以上房源也不少，去化存在一定压力。

区位情况

项目位于鼓楼区，二环北侧屏西旧改，距离西湖、省体1.6公里，休息配套尚可，交通方面周边没有地铁，略显缺失。

至于划片，周边存在屏西小学，对口铜盘中，加分不多。

按周边的市场需求来看，项目作为钱塘小+屏东中的居住改善房，预计更佳匹配需求。