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鲁能公馆三期位于晋安区南平东路与龙头路交叉口东北角，坐拥琴亭湖北侧优质区位，由福州鲁能地产有限公司开发。作为央企中国绿发打造的住宅项目，其三期占地5.40万方，规划9栋高层，建面约95-145平，容积率仅2.0，是主城区罕见的低密度社区。

一、核心地段价值：主城稀缺低密地块

项目地处五四北核心居住区，兼具城市便利与生态资源。琴亭湖直线距离仅约300米，提供了优质的生态环境和景观资源。

交通优势明显：距离地铁1号线罗汉山站步行约800米（实测数据），1号线可无缝连接福州主城核心。周边直线3km范围内有6个地铁站，公共交通极为便捷。

二、全维配套覆盖：生活便利度保障

商业配套方面，项目3km半径内聚集14家商场，包括泰禾广场(五四北店)等大型购物中心，日常生活购物需求可完全满足。

教育医疗资源丰富：划片晋安第二实验小学（2025年晋安区公立小学排名第6），中学对口福州七中（省二级达标校）。

医疗方面，福建省立医院北院（三甲）车程8分钟，儿科、急诊覆盖力强。

三、产品力解析：户型设计亮点突出

项目主打95-145㎡三至四房，全部实现三面宽朝南设计，采光通风性能优异。

95㎡三房两卫：创新“3+1”空间设计，可拓展4.5㎡多功能间，得房率高达81%。125㎡四房：采用独立家政间设计，契合二胎家庭需求。145㎡四房：采用LDK一体化设计，餐厨空间较传统布局扩大27%。

四、品质交付：精装标准超预期

据2025年福州住建局抽检报告，项目精装交付呈现三大优势：

1. 建材品牌：厨房配备方太烟灶套装，卫浴采用科勒智能马桶

2. 公区设计：首层大堂墙面全石材铺贴，电梯载重达1000kg

3. 物业口碑：鲁能物业福州服务满意度排名第4

项目绿化率高达35%，车位配比1:1.27，均高于市场平均水平。社区内还打造了7000平方米中央园林景观，划分为“三庭五园”及七大主题架空层。

五、竞品对比：性价比优势明显

与周边同类项目相比，鲁能公馆三期在价格、产品力和配套方面具有综合优势。

鲁能公馆三期新房均价约19999元/㎡，显著低于周边同品质二手房（如榕发揽湖郡均价27000元/㎡），形成价格洼地效应。

综合来看，鲁能公馆三期凭借低密规划、硬核户型及成熟配套，已成为五四北板块的“性价比标杆”。

对于在主城区工作的改善型家庭，特别是对教育、交通有较高要求的购房者，该项目值得重点考虑。建议优先选择端头户型，空间舒适度更高，保值性更好。

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