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一、项目概况与核心定位

中海国贸学仕里位于厦门市思明区洪文板块，由中海、国贸、联发三家国央企联合开发，定位为高端改善型住宅。项目占地面积约2.55万平方米，总建筑面积约9.35万平方米，容积率3.87，绿化率30%，规划8栋高层及小高层，共计784户，户型面积覆盖106-190㎡，主打三至四居室，精装交付均价约7.3万元/㎡，总价区间680万-1600万元。其核心卖点包括优质教育资源、便捷交通配套及高端社区品质，目标客群为注重学区、追求改善居住环境的购房者。

二、核心优势分析

顶级教育资源加持

学仕里300米范围内汇聚三所优质学校：厦门一中思明分校（已报建）、厦门外国语附属小学洪文校区及万景校区，覆盖小学至初中教育。思明区作为厦门教育强区，其头部学校的划片优势显著，学仕里凭借“双名校”配置成为岛内稀缺的学区房标杆。周边二手房如万科金域蓝湾因学区落地，均价从5万跃升至6.7-6.9万/㎡，足见学区溢价潜力。

交通与商业配套成熟

轨道交通：距离地铁2号线岭兜站仅309米，未来规划8、9号线交汇，可快速通达五缘湾、滨北商圈及岛外区域。

商业资源：500米内即达宝龙一城综合体，3公里范围内覆盖加州商业广场、万达广场等七大商圈，满足高端消费需求。

生态休闲：规划中的开元中央公园（约3.2万㎡）紧邻社区，1公里内还有忠仑公园、湖边水库公园等，形成“天然氧吧”生活圈。

产品设计与精工品质

户型亮点：以低公摊（16%-19%）和通透性为特色，例如106㎡三房五开间朝南，配备全景落地窗；190㎡四房采用一梯一户设计，主卧套房达35㎡，兼具私密性与舒适性。

精装标准：配置大金中央空调、科勒智能马桶、汉斯格雅卫浴等高端品牌，厨房采用集成制冷油烟机，细节体现品质。

社区规划：人车分流设计，中央会客厅、泛会所等公共空间提升社交体验；物业由国贸服务集团负责，提供24小时管家服务。

三、市场定位与竞品对比

价格与价值匹配度

学仕里均价7.3万/㎡高于思明区新房均价，但对比周边房龄较老的二手房（如万科金域蓝湾6.7-6.9万/㎡），其新房属性、学区确定性及社区品质形成差异化优势。开发商中海地产此前交付的厦门东湾、国贸上城等项目口碑良好，进一步强化购房者信心。

板块发展潜力

项目所属的开元创新社区定位为思明东发展极，已引入奥佳华、美亚柏科等企业总部，未来将联动软件园二期及两岸金融产业群，区域经济活力与人口导入能力强劲。

四、潜在考量与建议

需注意的短板

医疗配套：5公里内无大型医院，最近医疗机构为1.5公里的厦门市口腔医院，日常就医需依赖较远的三甲医院。

容积率较高：3.87的容积率导致居住密度偏大，可能影响部分住户的舒适度。

目标客群适配性

强学区需求家庭：教育资源为核心竞争力，适合子女即将入学的家庭。

改善型购房者：大户型设计及精装品质满足高端居住需求，但需承担较高总价压力。

长期投资者：区域发展规划与学区溢价为资产保值提供支撑，但需关注政策变动风险。

中海国贸学仕里凭借稀缺的学区资源、便捷的交通网络及国央企开发保障，成为厦门岛内改善市场的标杆项目。尽管价格偏高且医疗配套稍显不足，但其教育优势与区域发展潜力仍具吸引力。建议购房者结合自身需求：

自住优先：若注重子女教育及生活便利性，可优先考虑106-135㎡户型。

资产配置：190㎡大户型兼具稀缺性与舒适度，适合长期持有。

总体而言，学仕里是思明东片区综合实力强劲的优质选择，尤其在教育配套上具有不可替代性，值得有明确需求的购房者重点关注。

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财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确多项支持房地产市场发展的税收优惠政策。

公告明确，加大住房交易环节契税优惠力度，积极支持居民刚性和改善性住房需求；降低土地增值税预征率下限，缓解房地产企业财务困难。

契税方面，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，并明确北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策。调整后，在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。

土地增值税方面，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。各地可以结合当地实际情况对实际执行的预征率进行调整。

此外，明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策，降低二手房交易成本，保持房地产企业税负稳定。

增值税方面，在城市取消普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税，原针对北京、上海、广州、深圳4个城市个人销售已购买2年以上（含2年）非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。

土地增值税方面，取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，对纳税人建造销售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅，继续实施免征土地增值税优惠政策。

以上据央视新闻

关于促进房地产市场平稳健康发展

有关税收政策的公告

财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号

为促进房地产市场平稳健康发展，现就相关税收政策公告如下：

一、关于住房交易契税政策

（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

（二）对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

家庭第二套住房是指已拥有一套住房的家庭购买的第二套住房。

（三）纳税人申请享受税收优惠的，应当向主管税务机关提交家庭成员信息证明和购房所在地的房地产管理部门出具的纳税人家庭住房情况书面查询结果。具备部门信息共享条件的，纳税人可授权主管税务机关通过信息共享方式取得相关信息；不具备信息共享条件，且纳税人不能提交相关证明材料的，纳税人可按规定适用告知承诺制办理，报送相应的《税务证明事项告知承诺书》，并对承诺的真实性承担法律责任。

（四）具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产管理部门制定。

二、关于有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后相关土地增值税、增值税政策

（一）取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一项，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条，有关城市的具体执行标准由各省、自治区、直辖市人民政府规定。具体执行标准公布后，税务机关新受理清算申报的项目，以及在具体执行标准公布前已受理清算申报但未出具清算审核结论的项目，按新公布的标准执行。具体执行标准公布前出具清算审核结论的项目，仍按原标准执行。

（二）北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条第一款有关内容和第二款相应停止执行。

三、本公告自2024年12月1日起执行。《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）同时废止。2024年12月1日前，个人销售、购买住房涉及的增值税、契税尚未申报缴纳的，符合本公告规定的可按本公告执行。