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保利天珺（珺华公馆）深度测评：鼓楼第四代住宅的革新之作

福州保利天珺

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【核心摘要】

保利天珺（备案名：珺华公馆）作为鼓楼区首个第四代住宅项目，主打“空中庭院”概念，以低密、精奢、生态为卖点，瞄准高端改善客群。项目占地仅约1万㎡，容积率2.2，规划3栋高层及洋房，仅92套房源，精装均价47888元/㎡。本文将从地段、配套、产品、品质、竞品五大维度深度解析其市场竞争力。

一、地段分析：鼓楼芯+闽江畔，稀缺生态资源

保利天珺位于鼓楼区乌山西路以北，福沁路沁园西侧约30米，属于鼓楼传统高端居住区，同时享有城市核心配套与闽江自然景观。

【地段优势数据对比】 点评：地段稀缺性高：鼓楼核心区+闽江景观双重加持，土地资源极度稀缺。 交通便利：临近地铁2号线，自驾可通过乌山西路快速通达全城。 配套成熟：省立医院、万象城、三坊七巷等均在3km生活圈内。

二、配套解析：城市顶配资源+低密生态

1. 交通配套

地铁：2号线（500米）、4号线（在建，1km内） ，主干道：乌山西路、西二环、工业路 ，公交：福沁路站（步行3分钟）

2. 商业&教育 点评：商业、医疗资源顶级，但学区划片尚未明确，需关注交付后政策。 低密社区（容积率2.2）与城市繁华形成反差，适合追求静谧的高端客群。

三、产品力：第四代住宅革新，空中庭院+精装奢享

1. 规划数据 2. 户型亮点

148㎡四房：LDKB一体化设计，主卧套房+双阳台。 187㎡四房：270°观景阳台，预留空中庭院空间。

点评：第四代住宅核心卖点：户户带庭院或大阳台，实现“空中田园生活”。 精装标准高：对标一线豪宅，预计装修标准约5000元/㎡。

四、品质与开发商背书：保利高端系

保利天珺隶属保利“天字系”，定位高端改善，此前在福州已开发保利天悦（晋安）、保利和光尘樾（仓山）等标杆项目。

【保利福州项目对比】 点评：天珺是保利在福州最高端项目，低密+精装+地段稀缺性支撑其溢价。

五、竞品对比：鼓楼高端市场独一档？ 结论： 天珺优势：第四代住宅概念+低总户数（仅92套），稀缺性突出。 竞品压力：建发朗云（同地段）、国贸天琴湾（江景+纯大平层）分流高端客群。

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根据2022年6月福州市政府批复的《福州城市轨道交通线网规划（2021年修编）》方案，初步规划布局6条市域线。

其中，市域S5线规划起迄点为闽侯竹岐至闽清城关，全长32.7公里，车站7座，平均站间距5.45公里，功能为福州城区至闽清市域放射线。

不过随后，关于该市域S5线规划疑似搁置，改为利用现有峰福铁路，通过市域化改造，优化提升福州至闽清市域轨道交通。

据了解，峰福铁路西起横峰站、东至福州东站，全长408公里，是江西和福建之间的省际铁路。随着昌福铁路、合福高铁建成通车，加之线路频繁受水害等地质灾害影响，铁路部门大幅减少峰福铁路客运列车对数，目前已基本无客运列车开行。

2023年，福州市开展“福州都市圈开行市域列车发展路径研究”，并考察了福平铁路福州至长乐东段、福马铁路福州至马尾段、峰福铁路福州至闽侯段。专家指出，上述线路具备开行市域列车的能力，建议分阶段实施，推动建成市域铁路开行列车示范工程，努力打造“轨道上的福州”。