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【2025年福州楼市测评】金辉优步悦山二期：荆溪板块“低密现房”的性价比之选？

在福州鼓楼西拓的规划红利下，荆溪板块凭借“近主城+低房价”成为刚需置业热点。金辉优步悦山二期作为板块内少有的1.8容积率毛坯现房，以7999元/㎡均价和“2万首付”策略引发市场关注。本文将从地段交通、配套能级、产品设计、竞品对比四大维度，用最新数据还原项目真实价值。

一、地段分析：鼓楼西“双地铁”辐射区，通勤效率存差异

项目位于荆溪大道溪下路88号，与鼓楼直线距离约8公里（百度地图测距）。根据福州地铁2035年规划，周边2公里内覆盖地铁5号线（荆溪厚屿站）和8号线（规划中），但实际通勤需注意：

二、配套测评：基础生活无忧，高阶需求依赖外部

根据福州规划局2025年公示，项目周边配套呈现“商业医疗短板+生态教育资源补位”特点：

三、产品力拆解：低密刚需定位，得房率与梯户比是亮点

项目主打77-89㎡三房，对比福州主流小户型（2025年克而瑞数据）呈现以下特征：

1. 空间利用率

89㎡户型实现三房两卫，得房率78%（对比竞品均值75%）

北向多功能阳台为全赠送面积（需核实合同附图）

2. 梯户比配置 3. 成本明细

四、竞品对比：价格优势显著，但产品迭代滞后

选取同价位段3个竞品横向对比（数据来源：福州房管局2025年1-6月备案价）：

金辉优步悦山二期以“低密现房+极限首付”切入市场，在荆溪板块具备价格杀伤力，但需接受配套成长性不足的现实。建议购房者结合通勤成本实测，优先选择2梯4户楼栋，并预留后期装修预算。对于投资客群，需关注福州西区土地出让节奏（2025年闽侯计划供地同比减少23%），板块去化压力仍存。

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