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福州市龙庭路95号售楼处电话：400-8383-583【已认证】

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对于龙庭路95号，当初阳光城以15.5亿总价、高达106%溢价率拿地，可售楼面价达到4.58万/㎡，成为福州楼面价之最。

只能说从拿地那一刻，注定了这个地块在市场的价值。

▲宗地示意图

此外就是供应情况，这两年鼓楼也开启供应，看上去冲力不小，整理了一下土拍数据：

▲数据整理自网络

从这十年鼓楼的地块供应来看，前面8年都是断供的状态，直到2023年底开始，供应放大。

从地块的情况来看，清一色都是改善盘定位，其中大部分的门槛普遍不高。

唯一200平以上起步的，仅龙庭路95号一个。

对于豪宅，经常说到圈层。

刚需的理解：圈层的纯粹是指要均衡，不仅是门槛要高，整个小区的购买力也要相当。（不存在所谓的楼王或者鸡头凤尾等情况）

这时候去看鼓楼这10年的供应，要么门槛太低，要么区间过大。

做到圈层一致的，也仅龙庭路95号一个。

近期的地块，还有一个现象，做的面积越来越小，说改善盘都差点意思。

此外，地块都被不知名的民企或者转型期的本土国企拿下。

最终推出的产品，不用多想，预计也是主打地缘改善的产品，根本看不到豪宅的影子。

所以鼓楼开仓的背后，仅仅是打破地缘改善需求，对于豪宅市场依旧是断供。

02

成本分析

多少钱花在业主身上？

这两年福州新盘很卷，最近建安成本大家关注度很高。

用刚需的眼光看，就是开发商到底有多少钱分到业主身上。

这里有个关注点就是小区户数，龙庭路95号，规划88户，还给业主保留了上下左右打通的场景，实际户数预计不到60户。

这样极低户数情况下，开发商多投入的资金，就能更明显地分摊到业主身上。

▲项目实景图

首先是外立面，项目采取最顶配玻璃幕墙+铝板。

从成本来看，从涂料到真石漆再到铝板玻璃幕墙，造价从100元/平进阶到1500元/平。

一栋楼就能差个两千万左右，相当于每个业主就能分摊到50万左右。

接着是公区，近7000平的花园面积，2500平的会所面积，按豪宅标准这些公区配套预计近亿元。

每个业主能多摊到百万的造价，近百平的花园面积、30平的会所面积。

对比目前市场改善新盘，会所套均6平不到，造价均摊到业主身上不过十几万。

做个简单对比：小区室内泳池，88 位业主使用是畅游，500 位业主使用可能就成了“泡澡”。

最后就是物业，项目规划30人的顶级服务团队，相当于每3户就能配1人，市场其他项目，基本是30-60户才配一个管家。

综上，按刚需的理解，买豪宅不是要多花钱，而是要把每一分钱都花在自己身上，豪宅的私密性，决定人均占有率的重要性。

03

产品分析

里子面子缺一不可！

紧接着就是实地看豪宅过程中，项目带来比较记忆深刻的点。

首先就是建筑造型，项目采用“鼓楼龙门”的设计，通过双塔地标的建筑规制，顶部连廊之间更有“福州之眼”点睛。

▲项目实景图

以地标建筑做出发点盖住宅，让路人一眼看过去，就能被惊艳到，立刻感受到这就是豪宅。

不是看到一个项目，打开买房软件搜索这个多少钱，看到XX万后，感叹这个居然卖这么贵。

这就是刚需理解的豪宅的面子！

此外就是参观了项目的地下会所，本来预计就两栋楼的小区，应该不大，结果逛了半小时。

整个会所跨越两层充分利用了架空层和地下空间，规划了恒温泳池、健身房、中西私宴、室内台球等多达10个功能区。

▲项目公区平面图

其中还打造了一个罕见的室内高尔夫，惊叹的点不是花了200万打造，而是这个配套是通过采集豪宅圈业主得出的需求，专属定制。

最后就是参观了项目搭配的福州茶馆，这个极具艺术气息的徽派建筑。

▲项目实景图

个人审美有限，只对为什么花钱做这个东西感兴趣。

据悉，这是项目规划时，为了给福州保留一个能够被记忆下来的建筑。

不惜重金从外地空运古建，力邀国际顶尖设计团队「如恩设计院」操刀。

▲项目实景图

只能说，从这个个人看来完全“乱花钱”的事情，就可以看出龙庭路95号这个项目的与众不同。

而这个“不同”对于豪宅又非常需要，什么稀缺的景观、稀缺的配套，都不及稀缺的心思。

04

精装分析

定制化才是唯一方向！

关于装修问题，新盘精装基本被定义成溢价，即便部分改善盘开发商也投入重金打造。

不过对于业主而言，每个人审美不同，极简风、轻奢风、原木风、法式风、中古风等。

开发商给出的标本，终究无法满足每个人的需求，造就的结局就是把重金打造的精装拆除，重新装，不仅浪费钱还浪费时间。

▲项目实景图

对于项目而言，同样采取精装交付，基本都是顶配，比如嘉格纳六件套等，在成本这块不用太多担心。

相比于重金投入，项目真正的亮点是采取定制化装修。

业主买完房，开发商精装团队专门对接，根据业主的居住需求和喜好，调整户型布局，打造专属于业主的精装房。

这种定制化，即解决精装房的通病，同时让豪宅业主不用花时间在装修身上。

此外，也让项目的居住更舒适，避免新盘交付后，几年内持续不断的装修噪音。

刚需的理解：这种定制化模式，预计未来会成为市场标杆，龙庭路95号虽然不是这两年的产品，但是身上太多超时代的设计。

05

市场分析

大房子更难买！

福州这两年鼓台的改善新盘供应井喷，这样的背景下，购房变得更有难度。

200平以上的房子很多，比如一个改善盘的楼王，或者一个远郊的叠拼，亦或者二环外为了溢价专门打造的产品。

这些产品在这几年楼市的冲击下，基本都跌得惨不忍睹。

房子不是越大就能卖得越贵，200平以上的产品，要想穿越周期，必须要做到与自身面积相匹配的产品力。

纵观福州这几年楼市，个个改善盘都自称豪宅，实际都禁不起推敲。

但凡触到豪宅边缘的新盘，基本都能做到短时间的热销。

比如前2年的国贸天琴湾、建发朗云等。

作为对比，户数更少的头部豪宅龙庭路95号，这种项目要不是当初房企出现问题，早已经被市场抢光。

目前，项目的产权已经不归属于阳光城集团，而是由第三方公司——浙商金汇信托股份有限公司接手，浙金信托隶属浙江国资委，是省属地方国企。

据悉，项目法院已解封，目前已全面竣备并总登，客户即买即可办证。

此外，项目现房展示，特别对于豪宅，规划定位高端，实际交付的风险相对更大，作为现房豪宅的龙庭路95号，打破期房瓶颈，堪称市场罕有。

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