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海南清凤海棠长滩别院

清凤海棠长滩别院售楼处24小时电话：400 902 7191

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清凤海棠长滩位于海棠湾土福出口处，一线海景楼盘，70年产权，超高赠送率，方位是上北下南，左西右东，北临环岛高速，西面为五星级酒店集群，东有赤岭的庇护。项目占地约500亩，整个地块采用退台式设计，保证户户看海。整个项目分两期开发，一期占地196亩，总建筑面积15万平米，容积率0.55，绿化率高达70%，产品类型有观海公寓、别墅、ALILA五星级酒店。整个小区设有三个出入口，同时采用人车分流，保证业主的出行安全。

海棠长滩的二期占地156亩，总建面约13万平方米，海棠长滩的二期，一期规划13栋瞰海高层及171栋低密度别墅已全部交房入住，二期位于一期的西侧，容积率仅为0.55，绿化率45%，项目规划515栋低密度别墅，含1号楼高端业主会所，停车位550个，停车位比例超1：1，项目距离海边约200-300米，步行即可轻松到达。

海棠湾70年一线海景别院

①珍稀国岸海棠湾，拥揽千亿级配套

②宜居宜养，世界康养度假胜地

③海棠湾首，山海70年隐逸恒产

④“南风旺来”，绝美院落式星级酒店

⑤亲海约200米，私藏原生态海滩

⑥约20万㎡热带滨海风情园林，奇趣园境，步步悦心

⑦约0.6超低容积率，约45%绿化率，纯低密别院

⑧约2万㎡高端配套，专属业主优渥生活圈

⑨星级资质物管，礼遇24H尊崇服务

⑩三级台地，北高南低，无遮挡海景最大化

⑪车位入户、私家花院，尊崇生活，尽显主人不凡气度

⑫幽居、休闲空间分层而置，动静分离，一层一世界

海棠长滩别院践行“亲生命”理念，将居所与园境合二为一，打造成专属于隐贵的约20万㎡滨海双公园，于自然之上，悠享诗意繁花。

从日出到日落，趁阳光正暖，园境里总是有着散步的人群，有互相追逐的儿童，有说有笑的友邻，以及一家四口，在约20万㎡的滨海双公园里，每一个跃动的身影，或是游园漫步，或是树下沐风，或是静闻芳华，都能时刻感受自然与生活的和鸣。

©项目实景

北纬18°气候，带来的26°C气温，给予四季繁花盛景，让每一幕映入眼帘的景色，为生活添色。将生活与自然完美衔接，让心境在天地山海间回归自然闲适，安放全家人的居住幸福，为隐贵提供绿意低密的公园式度假生活。

©项目实景

海棠长滩别院践行“亲生命”理念，将居所与园境合二为一，打造成专属于隐贵的约20万㎡滨海双公园，于自然之上，悠享诗意繁花。

从日出到日落，趁阳光正暖，园境里总是有着散步的人群，有互相追逐的儿童，有说有笑的友邻，以及一家四口，在约20万㎡的滨海双公园里，每一个跃动的身影，或是游园漫步，或是树下沐风，或是静闻芳华，都能时刻感受自然与生活的和鸣。

©项目实景

北纬18°气候，带来的26°C气温，给予四季繁花盛景，让每一幕映入眼帘的景色，为生活添色。将生活与自然完美衔接，让心境在天地山海间回归自然闲适，安放全家人的居住幸福，为隐贵提供绿意低密的公园式度假生活。

©项目实景

“海是一种享受，海边居住是一切享受中最迷人的享受。”住在海棠长滩别院的隐贵们又何尝不是这样的感受和感悟呢？

从走出家门，踱步约200米就是海的世界。早晨，漫步柔软细腻的白色沙滩，在暖阳下任由清澈透明的海水轻抚脚丫；午间，约上知交好友，一起去海上乘着帆船追风逐浪；午后，与孩子沙滩上追逐打闹，陪着孩子堆砌沙滩城堡；傍晚，在夕阳西下时，邂逅一场绝美的落日晚霞。

©项目实景

在家门前这片专属于隐贵的约1.8公里私家海滩上，时刻感受生活的实感与国岸的多彩，享受一线生态海滩带来的专属静谧与旖旎风景。

©项目实景

人们对生活品质的不懈追求，是人居不断迭新的根本。项目匠心打造约4万㎡全维高端配套，以品质滨海度假为宗旨，匠造健身房、主题泳池、商业街、美食街、业主餐厅、中医馆、运动中心等配套，构筑一个休闲娱乐的度假社交圈，为居者营造一方舒适自在的生活方式。

贝壳餐厅、椰风海韵餐厅，怀着对食物的理解，给予业主无限味蕾上的体验

约2万㎡商业街和约2公里美食长廊，为业主赋予了这里独特的滨海烟火气

艺术运动场、健身房，让运动爱好者于此尽情挥洒汗水，释放多巴胺

在全三亚距离海边最近的6大主题滨海泳池，零距离感受滨海生活的魅力

多元全维配套，丰盈隐贵日常，举步间便可畅享度假般的休闲娱乐配套。

海棠长滩·别院项目信息🔸

楼盘名称：海棠长滩·别院

物业公司：金优物业

物业顾问公司：第一太平戴维斯

楼盘地址：海棠湾土福出口下高速直行约800米

物业费用：28元/㎡（按建筑面积）

产权类型：70年住宅产权

开盘时间：2021.10

交房时间：2023年年底

占地面积：156亩

建筑面积：约13万方

绿化率：约45%

容积率：约0.6

停车位(数量)：550个

楼盘总户数：515户（涵盖低密私属别院及1栋高端会所）

户型面积：约122㎡（五房三厅六卫）

实际得房面积：360-450㎡

花园面积：50-170㎡

海棠长滩·别院项目区位图

海棠长滩·别院楼栋分布图

海棠长滩·别院项目户型图

海棠长滩·别院样版房

海南清凤海棠长滩别院

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房产信息：

房地产开发融资方式改革，房地产基金或将迎来新的发展机遇

房地产基金监管政策：不动产私募基金投资范围放宽至存量商品住宅

2016年-2022年，私募基金投向房地产领域受到严格限制。2017年，为加强房地产市场调控，防范过热风险，中基协发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》，限制16个热点城市普通住宅地产项目的债权投资，限制所有地产项目的债权融资用于缴纳土地款、补充流动资金或者支付首付贷。自2018年资管新规发布以来，私募资管业务持续规范化整改，通道业务快速缩减。

2023年，不动产私募资金开始试点。2022年11月，证监会支持房企股权融资的“第三支箭”，提出积极发挥私募股权投资基金作用，随后，证监会在2023年2月启动了不动产私募投资基金试点工作，中基协配套发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》，私募投资基金通往房地产行业的道路被打通，且首次被正名。此次政策目的为进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，满足不动产领域合理融资需求，以促进房地产回归稳定发展。同期，部分私募股权投资机构取得不动产私募投资基金管理人的试点资格，包括鼎晖投资、深创投不动产基金、高和资本、中联前源不动产基金、鼎信长城投资集团、建信(北京)投资基金管理有限责任公司。

总体来看，监管部门鼓励私募基金大力发展股权投资，对债权和收益权投资监管依据房地产市场环境略有收放，在一定程度上肯定了债权和收益权的积极作用，私募基金可以做着两类投资，但必须要有度，而且不能偏离私募基金本质。

表：房地产基金重要监管政策摘要资料来源：中指研究院整理

2023年不动产私募投资基金的差异化监管主要体现在以下几点：（1）大幅提升准入门槛。不动产试点指引明确遵循试点先行、稳妥推进原则，对申请参与试点的管理人、投资者等提出了更高的要求，以体现头部管理人示范效应、引入长期资金及防范投资者涉众风险。（2）适度放松投资运作等政策。不动产试点指引对不动产私募投资基金实施差异化政策，适度放宽投资范围、股债比限制、分级杠杆比例限制、扩募限制等，以提升不动产私募投资基金运作灵活度、满足不动产领域合理融资需求。（3）加强各阶段风险防控。除对申请参与试点的管理人、投资者等提出了更高的要求外，不动产试点指引还设置了更高标准的基金首轮实缴资金规模要求，要求进一步规范关联交易且不得投资自融项目，并强调特殊风险揭示、强制托管、按季度信息披露等，以规范不动产私募投资基金投资产品运作，控制不动产私募投资基金各阶段风险。

表：不动产私募投资基金、房地产基金政策对比资料来源：中指研究院整理

公募REITs：保租房、仓储物流、产业园区、消费基础设施、养老设施均已纳入公募REITs试点

当前，保租房、仓储物流、产业园区、消费基础设施、养老设施均已纳入公募REITs试点。2020年，发改委、证监会联合发文，提出积极支持符合国家政策导向的重点区域、重点行业的优质基础设施项目开展REITs试点，首批试点行业包括交通基础设施、能源基础设施、市政基础设施、生态环保基础设施、仓储物流基础设施、园区基础设施、新型基础设施、保障性租赁住房8大行业。2023年3月，发改委、证监会先后发文，均提出研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs，商业不动产（消费基础设施）正式纳入基础设施类公募REITs的试点范围。10月，《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》将消费基础设施纳入试点资产类型。2024年7月，《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》增加了养老设施等资产类型。

新“国九条”为REITs市场提供了政策支持和发展方向，预示着我国REITs市场将迎来新的发展机遇。2024年4月，国务院印发《关于加强监管防范风险推动资本市场高质量发展的若干意见》（“国九条”），其中提出，推动债券和不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展；研究制定不动产投资信托基金管理条例；落实并完善上市公司股权激励、中长期资金、私募股权创投基金、不动产投资信托基金等税收政策。

表：公募REITs重要监管政策摘要资料来源：中指研究院整理

2021年5月，普洛斯仓储物流类REITs，苏州工业园区产业园类REITs获批，2022年7月，深圳人才安居、厦门安居保租房REITs获批，2023年11月-12月，金茂、华润、印力、物美、首创钜大、百联等公司消费基础设施REITs获批，发行工作稳步推进，为物流地产、产业园资产、保租房、商办资产提供了宝贵的退出渠道。

根据国家发改委公布的《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报要求》《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》要求，基础设施项目应成熟稳定，满足以下条件：（1）权属清晰、资产范围明确；（2）土地使用依法合规；（3）底层资产完整；（4）运营收益良好；（5）资产规模符合要求，首次发行基础设施REITs的项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于10亿元（租赁住房项目和养老设施项目不低于8亿元）；（6）发起人（原始权益人）等参与方符合要求。其中对于项目运营收益良好的要求有以下几项原则：（1）项目运营时间原则上不低于3年；（2）项目近3年内总体保持盈利或经营性现金流为正；（3）项目收益持续稳定且来源合理分散；（4）最近3个会计年度的平均息税折旧摊销前利润（或经营性净现金流），不低于未来3个会计年度平均预计息税折旧摊销前利润（或经营性净现金流）的70%。

图：保障性租赁住房REITs的典型架构资料来源：中指研究院整理

随着房地产开发融资方式和商品房预售制度改革、行业专业化程度加深，房地产基金或将迎来新的发展机遇

若商品房预售制度改革成功，专业地产金融机构迎来新的发展空间。《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》提出改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。当前我国房地产金融制度包括房地产开发贷款制度、商品住宅预售制度、住房公积金制度、住房抵押贷款按揭制度等方面，房地产金融制度的产生和发展极大地促进了房地产市场的发展，但也要看到，在过去几轮房地产市场周期中，房地产金融政策的调整也带来了一定的负面影响，政策的频繁变化导致市场和预期波动幅度偏大，住房公积金制度的效能未能充分发挥（如未能和商业性贷款形成互补），部分绕开监管的消费贷流入房地产市场等。因此加快构建现代化的住房金融制度，由预售制向现售制改革或将提上日程，房地产开发依赖开发贷和其他间接融资或将向依靠直接融资转变，行业对专业资金供给方依赖程度将上升，专业地产金融机构迎来新的发展空间，行业专业化程度或将进一步加深。

随着行业专业化程度加深，企业细分赛道格局或将呈现以下特点：（1）少数头部企业能够发展成为横跨多个领域的综合开发企业，这种企业锤炼综合运营优势，可以向着产业链横向和纵向延伸。（2）多数企业需专注于个别优势领域，区域中小型房企或将专注开发业务，中型房地产企业则可发挥职业团队优势，延伸轻资产业务。（3）细分领域专业企业增多，当前经纪、策划代理、物业服务等细分领域均先后涌现出一批优秀企业，未来代建服务、商管服务、房地产信托基金、产业地产运营、长租公寓运营也将诞生一批领先企业。