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晋安区中心城区板块，火车站片区，容积率2.7，纯商房，总计650套，项目规划6栋22-27层高层住宅，打造79-89-109-127平三至四房产品。

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土 地 信 息

福州城乡建总（简称：建总地产）于2022年9月29日以底价7.94亿榕宗地2022-41号地块，成交楼面价12625元/㎡，地块原毛坯销售指导均价31000元/平，地块较方正，内部无古树古建。

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区 位 地 段

项目处于晋安区中心城区板块，火车站片区，地块属于三环内，，但南侧被铁路线路分割，北侧三环快速路分离，但周边配套还算较成熟，地段成熟度达到跑赢74%的在售项目。

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配 套 环 境

【商业】距离火车站商贸城0.6公里，地块东侧由建总地产竞得的2024-82号商服地块，规划打造商业、酒店一体的综合体。

【交通】项目约0.6公里是地铁1号线和滨海快线的福州火车站、临近东侧为福州北站，北侧为北三环快速，同时火车站点周边公交线路密集。

【教育】项目项目土地公告未明确划片，周边学校有琴亭小学--第七中学，西园中心小学--教育学院二附中学；项目的周边的学校资源整体较一般。

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户 型 产 品

项目规划6栋高层，其中2#、3#、7#楼为两梯四户，中间户为89平三房，端头为109平和127平四房，其他楼栋是两梯五户，产品面积是79-89平三房。

79平紧凑三房一卫产品，三开间朝南，带大阳台，其中A户型位于端头通透性较好，B户型位于中间南北不通透；89平三房两卫产品，三开间朝南，带大阳台中间户型南北不通透；109平四房两卫产品，端头腰厅产品，三面采光，但次卫为暗卫；127平四房两卫产品；127平四房两卫产品，端头腰厅产品，三面采光带大横厅阳台，但次卫需要通过高窗通风采光。

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楼 栋 日 照

项目地块为南侧无高层建筑物， 但西侧有融侨时代城项目遮挡，但影响较小，内部楼栋为阵列式排布，内部存在一定遮挡。

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项目内部视角看，1#和7#楼间距较较小，两栋楼之间存在一定对视干扰。

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去 化 表 现

项目于2024年8月底开盘，首推临近高架桥的1#和位于中庭的3#楼共209套，毛坯价格2.1万/㎡，其中临近高速路的1#价格1.9-2万/平。靠近中庭产品2.1-2.3万/㎡，首开去化较一般，但后续持销期，能实现月均去化20套左右，目前全盘去化23%左右。

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综 合 点 评

建总云璟未来项目位于晋安中心城区板块，火车站片区，紧邻福州北站，拥有地铁、高铁、快速路三维立体交通网络，交通便捷性高，同时周边配套相对成熟，项目的打造刚需刚改产品，性价比较高。

项目不足处也比较明显，①项目地块临近三环快速和火车站，有较大的噪音影响； ②项目周边配套质量较一般，如火车站商贸城等；③项目周边环境较一般，城市景观受到铁路和快速路分割，同时也会受到火车站复杂的人流影响。

综上，项目是一个性价比较高的项目，目前市场

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