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一、项目基本信息

地理位置

位于福州市鼓楼区乌山西路以北、福沁路以西，属鼓楼西区，毗邻闽北CBD（1公里）、西禅寺、山姆会员店及万象城商圈（800米），距离江滨仅450米。

开发规模

占地14亩，规划3栋11-25层住宅，总户数112套，主力户型为187㎡（四房两厅三卫）和148㎡（四房两厅两卫），均为第四代生态住宅设计，精装交付。

容积率2.2，绿地率40%，属低密度社区，强调居住舒适度。

开发商与定位

保利集团“天字系”高端产品，定位为福州鼓楼首个第四代生态住宅，主打高端改善市场，对标国际豪宅标准。

二、核心优势

地段稀缺性

鼓楼区为福州政经文化中心，北江滨片区是豪宅聚集地，兼具地段核心性与未来发展潜力。

周边开发饱和，纯商新盘稀缺，叠加区域高购买力，供需关系紧张。

产品设计创新

第四代住宅特色：空中庭院、π字形户型布局，强调360度景观视野和私密性；部分户型采用边厅设计，客厅与露台结合增强空间感。

高端配置：宝格丽酒店风格入口大堂（60米门庭）、7米挑高入户大堂、社区会所（含恒温泳池等）。

配套资源丰富

商业：紧邻华润万象城、万宝苏商圈、山姆会员店等，满足高端消费需求。

教育：周边覆盖融侨小学、福州教育学院附中等优质学校，但具体划片尚未明确。

生态：靠近福沁公园、闽江公园北园等，自然景观资源优越。

三、潜在不足

社区规模限制

地块狭长（14亩），社区空间有限，缺乏大型公共活动区域，楼间距较窄（部分仅39米），低层采光可能受影响。

交通与配套短板

无地铁直达，依赖公交和自驾出行；周边老旧社区较多，城市界面有待提升。

江景资源仅部分高层可见，景观优势不突出。

价格与性价比争议

指导价约4万/㎡，但放风价破5万/㎡，加上精装溢价后接近周边次新房（如融侨锦江悦府二手5.3万/㎡），性价比需结合产品力评估。

对比台江同类型第四代住宅（如国贸天琴湾6万/㎡含车位溢价），价格竞争力存疑。

四、市场定位与竞品分析

目标客群

主要面向鼓楼地缘改善客户，尤其是追求稀缺地段、高端产品力的高净值人群。

竞品对比

台江第四代住宅（如国贸天琴湾）：价格更高但江景资源更优。

鼓楼次新房（如融侨锦江悦府）：价格相近但社区成熟度更高，但产品设计较传统。

五、总结与建议

保利天珺凭借鼓楼核心地段、第四代住宅创新设计及保利品牌背书，具备较强的高端市场吸引力。然而，其狭小的社区规模、交通短板及较高溢价需购房者综合权衡。适合人群：

注重地段稀缺性和产品升级的改善型买家；

对学区依赖性较低且预算充足的高净值客户。

注意事项：建议实地考察社区空间与采光，关注最终划片政策及交付标准细节。

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福州住房公积金

2025年1月24日，福州住房公积金管理委员会发布“榕公积金管委规〔2025〕1号 福州住房公积金管理委员会关于阶段性支持购买自住住房有关政策的通知 ”。

通知明确，缴存人家庭在符合住房公积金贷款条件的前提下，在购房所在县（市）区无自住住房的，执行首套个人住房公积金贷款利率。

购房认定时间以购房合同的网签备案时间为准。本通知有效期至2025年12月31日。

举例

福州市民林女士夫妇在鼓楼区原有一套小面积自住住房，为改善居住条件，林女士夫妇决定使用住房公积金贷款在晋安区购买一套改善型住房。

按照原有政策，林女士夫妇属于使用公积金贷款购买第二套个人住房，执行3.325%的住房公积金贷款利率。

根据最新出台的“按区认房”新政，林女士夫妇本次“跨区购房”在申请住房公积金贷款时可认定为首套房，执行2.85%的首套个人住房公积金贷款利率。

以林女士夫妇贷款金额100万元、期限20年的住房公积金贷款为例，同样选择等额本息的还款方式，相较新政出台前月供减少238.88元，20年总利息支出减少5.73万元；相较商业贷款月供减少124.98元，20年总利息支出减少3万元。