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福州万科城市之光

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万科城市之光深度测评：金山TOD大城能否改写板块价值？

核心结论：万科城市之光凭借TOD开发模式、低密园林及地铁4号线优势，成为金山改善市场的高性价比选择，但需直面周边竞品的产品力竞争。（数据截至2025年7月）

一、地段分析：TOD模式+环线地铁的含金量

1. 交通便捷性突出

作为地铁4号线（环线）洪塘停车场上盖物业，项目拥有“双地铁”标签：

半洲站（橘园站）：社区负二层直连（在建），4号线二期通车后30分钟直达东街口、省立医院等核心区；

洪塘站：步行约800米，换乘5号线直达福州南站。

通勤时间对比（4号线二期开通后） 2. 地段成熟度

项目位于金山大道与三环交叉口，属金山老城边缘区：

优势：2公里内覆盖爱琴海购物公园、仓山万达（车行10分钟）；

短板：北侧三环路噪音敏感，需关注楼盘隔音设计。

二、配套解析：教育刚需达标，商业自给自足

1. 教育配套

仓六小+四中桔园洲中学：仓山区中等水平，优于周边安置房对口学校（如霞镜小学），但弱于金山小学本部。

2. 商业规划

自建2万㎡商业体（预计2026年交付），可覆盖日常需求，但大型消费仍需依赖爱琴海商圈。

周边竞品教育对比 三、产品力：低密公园社区是核心卖点

1. 规划亮点

容积率1.8：显著低于金山板块均值（2.5-3.0），13万㎡园林实景已呈现；

户型设计：主力89㎡三房两卫（得房率78%）、143㎡四房（南北通透），兼顾刚改与改善需求。

在售楼栋视野与价格对比

2. 品质管控

万科物业（3.8元/㎡/月）加持，但需注意：

地铁上盖可能存在的振动问题（需核实减震设计）；

商业体与住宅动线是否分离。

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