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莆田楼盘发布 2025-05-12 23:12:00

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园片区，容积率2.2，纯商房，总计112套，项目规划3栋四代商品住宅，分别为1#楼25层、2#楼23层和3#楼11层，其中面积为187平有92套，户型面积148平有20套。项目内部视角看，1#和2#楼间距较较…

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鼓楼区西区板块，福大怡

园片区，容积率2.2，纯商房，总计112套，项目规划3栋四代商品住宅，分别为1#楼25层、2#楼23层和3#楼11层，其中面积为187平有92套，户型面积148平有20套。

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土地信息

保利地产于2022年9月以最高限价5.01亿（溢价15%）+一次性付清土地款竞得榕宗地2022-38号地块，成交楼面价24024元/㎡，地块原毛坯销售指导均价40000元/平，因达到成交有溢价，指导均价41800元/平；地块面积较小仅14.22亩，原为停车场，内部无古树古建。

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区位地段

项目处于鼓楼区西区板块，福大怡园片区，周边发展成熟度高，居住氛围较好，西侧延闽江北岸一代为传统看江豪宅片区，东侧为年限较老旧的福大教师职工楼，地段成熟度达到跑赢89%的在售项目。

配套环境

【商业】距离融侨中心1.4公里，距离万宝商圈约2.0公里。

【交通】项目约1.4公里是地铁2号线祥坂站、距离地块四号线凤凰池站约1.2公里，同时周边公交站点较丰富。

【教育】项目项目土地公告未明确划片，周边学校有融侨小学--教育学院附中，钱塘小怡山校区--杨桥中学；其中距离最近的学校组合是融侨小学+教育学院附中，但学区价值弱于钱塘小怡山校区+杨桥中学组合，原因是钱塘小怡山校区是福州强校的钱塘小学分校区，同时杨桥中学近几年的一三附升学率达到11%左右，要高于教院附中的6%左右。

户型产品

项目规划3栋高层，其中1#、2#楼均是187平四房产品，两梯两户，23-25层高层，3#楼为148平四房产品，两梯两户，11层小高层。

项目户型为四代宅设计，其中148平四房产品，长开间短进深，带独立电梯厅，动静分明；187平四房产品采用边厅设计，带两个套间，保证客厅的尺度感和阳台露台的景观，但是厨房面积偏小且和餐厅脱离，动静不分明，动线混乱。

楼栋日照

项目地块为长条形，由南到北从低到高排布，内部日照遮挡较少；同时项目周边临近无高楼，故受到外部的日照干扰较少。

免费看项目日照

项目内部视角看，1#和2#楼间距较较小，两栋楼之间存在一定对视干扰。

去化表现

项目于2023年12月底开盘，开盘含装修均价48000（装修成本4000元/㎡）并捆绑1个车位46万；开盘去化接近50%左右，由于项目开盘时间较迟，后期拿地的建发璞云和国贸天琴樾项目提前在7月份左右集中开盘销售，分流了较多项目的客户，导致后续项目的库存一直未能去化完，目前项目主要剩余187平产品十余套。