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引领2025楼市，大东海步伐不会停止。这几天，大东海在南二环开出了第三枪：中央府SOHO产品，一口价9999元/㎡！

前几年，作为高房价的衍生产品，SOHO产品话题极高。中央第五街，华润万象城、富力中心、闽樾水镇，都是流量密码。

大东海的第三枪，又快又硬。此刻在售的SOHO，有闽越水镇、万科云城、榕城江上图等，又该如何应对？

在楼市去除金融属性，没有涨涨涨之后，SOHO赛道又会有怎样的变化？能不能买？

今天来说说这个话题。

01

不砸盘，不是大东海

中央府位置：二环路与则徐大道交汇的黄金十字轴，距离地铁1号线葫芦阵站仅300米。

拿地时间：2019年7月。

那天，PK掉绿城与福州地铁，拿下了樟岚片区近400亩的江山府地块，同时还抢下了中央府195.57亩地块，大东海气势如虹。

因为担心全国范围内高得吓人的平均房价，福州用安商房模式很好地进行了平抑。

2023年，中央府交付时因为质量引发媒体报道

中央府是一个90%的安商房项目。大东海当时只要像蓝光、旭辉等房企这样常规操作，应该能顺利清盘。

但初入楼市的大东海心气颇高，这种安排利润率太低了！

中央府一波开大：ADE安置房地块，C地块是安商房地块，搞89㎡到130㎡的产品，也就200来套。

B地块，开发12栋小高层SOHO，却搞出约710套房源。

平心而论，大东海的这批SOHO产品，4.5米的层高，采光等也算不错。

但SOHO定位，就是上个高房价周期的衍生品。

当年福州府住宅单价卖3的时候，大东海中央府SOHO打6折，单价在1.8左右，定价合理。

但从融创福州府，国贸凤凰园-海纳新潮-南二环四大金刚，南二环住宅的价格都在逐步下探。

大东海中央府坚守价格，代价就是这批SOHO产品，突然毫无性价比可言，年初还剩下近600多套。

在金山与五里亭尝到甜头后，大东海终于想通了。41㎡和53㎡的SOHO产品， 9999元/㎡，大东海的降价第三枪虽然开在南二环，但影响却是全福州。

因为中央府击中了福州的一个细分赛道——商办。理论上说，住宅之外，在写字楼，商铺等都属于商办市场。

统计口径的复杂，不同的机构对于商办市场的规模统计都有自己的定义，所以库存不好定义。

而把商办产权的土地开发成类似建筑的住宅，把产权面积进行大小切割，这就是商办类公寓。

市场上目前的商办类公寓主要有三类。

第一类，就是说的最多的SOHO。Small Office and Home Office，办公和居家合二为一的空间。

过去几年，福州受制于高房价，SOHO市场的一个核心目标就是越核心越好，越像住宅越好。

2016年，位于金融街的万科金融港，开盘均价在1.85万左右。香开观海，精装修均价在2.8万。对比当时动辄3万+的房价，确实让人心动。

如今福州市场，大东海的中央府、凯佳花海里（18/45㎡），东二环的香开连天（36/45/71㎡）都在主打小面积低总价。

大东海SOHO

第二类，LOFT，主打挑高空间的细分SOHO。LOFT英文原意就是“屋顶之下、存放东西的阁楼”。

上世纪六十年代，在纽约的SOHO区，一群艺术家住进了工业厂房的阁楼。

敞开的空间、高挑的天花板，最终演化为时尚，LOFT可以把客厅挑高，弥补没有阳台的遗憾，短视频平台上很让人上头。中外艺术青年的审美基本都是一致的。

闽樾水镇SOHO有3米高度的产品，中央府的SOHO高度有4.5米。

而在售的万科云城，2018年开盘前后的一个主打卖点就是5.6米层高。闽樾水镇、金城湾广场，层高也都在5米左右。

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