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莆田楼盘发布 2025-07-13 21:00:04
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很明显安商房的市场,已经彻底改变,以往回购价远低于市场,如今甚至比市场还高,只能说福州房价下跌的实在够快。项目主要以兜底三江口周边地块为主,2022年拿下的巨型纯商,最终住宅部分被回购收回,算是幸运。综上,房…

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新投映万合:备案名(尚峰公馆),地处:三远片区,福光南路与远洋路辅路交汇口。

项目规划10栋高层住宅,其中商品房4栋+安商房6栋。

其中922户安商房、344户商品房,合计1266套,项目实行软隔离,购房者需要特别注意。

商品房主推:81、102,113、114平。

02

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楼盘土拍

2022年9月29日,福州三江口建设发展以底价9.09亿竞得宗地2022-46号,楼面地价8419元/㎡。

土地面积:55.85亩,容积率:2.9以,限高:100米,商品房销售指导均价:33000元/平方米。

地块须配建安置型商品房67500平方米,销售均价为16700元/平方米,由福州市土地发展中心回购。

分析:3年前的一场土拍,当时已经是国企兜底的市场。

当天土拍,三远首次推出,以安商为主,三幅地块分别被福厝、左海、新区拿下。

其中福厝拿下纯商,楼面价13468,左海安商,楼面价6940。

对于新区这幅地块,配建6.75万方安商房,比例达到61%。

对于安商房的回购价1.67W,对比楼面价存在利润差。

目前可以发现商品房的售价和安商房回购价基本一样。

很明显安商房的市场,已经彻底改变,以往回购价远低于市场,如今甚至比市场还高,只能说福州房价下跌的实在够快。

换言之,安商房的实际价值已经低于回购价,拆迁户上靠面积补差价,实际是亏本生意了。

对于三远旧改,后来全部上架出让,剩余的纯商地块被榕发一家全部拿下,楼面价1.3W左右。

面对这种天量库存的外围地块,最终两幅地块被回购,也让这个巨型旧改的供应一下子压缩了不少。

对于新区集团,相比于其他国企,在土拍市场拿地并不算高调,只不过拿地的情况都比较糟糕。

项目主要以兜底三江口周边地块为主,2022年拿下的巨型纯商,最终住宅部分被回购收回,算是幸运。

其他地块,最成功的就是南二环的映南台,最晚上市,去化最快,也是房企难得可以赚钱的项目。

作为对比,在五四北1.8W拿下的映悦湖,已经注定是亏本了。

剩余的项目主要是安商,最后一幅三江口纯商,预计也是艰难,就看能否再被回购了。

综上,房企在福州这几年的兜底过程中,参与度不高,基本拿不到优质地块,对房企未来在市场的品牌效应也没有太大帮助。

03

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户型情况

81平:三房两厅一卫,位于中户,非连廊产品,北向不通风,主打紧凑三房的刚需产品。

优势是没有过多空间浪费,南向阳台够宽,劣势在于厨房、北面卧室开窗过小,不过介于项目定位,这个产品预计也是最吸引客源。

102平米:三房两厅两卫,进深大面宽小,客餐厅一体,两个阳台。

劣势在于两个卫生间面积都偏小,这个面积段的三房对于刚需吸引力相对一般,加上非主流布局,市场吸引力偏低。

113平/114平:四房两厅两卫,一梯一户,主流布局,三开间朝南,主要缺点餐厅没有独立空间,影响整个房间动线,次卧隔断客厅电视墙,双卫面积都偏小,还对着餐厅。

至于两个户型的差异在于113平位于内端,公卫采光偏小,北向卧室面宽变小。

分析:对于项目的户型,2T4主打刚需产品,不过由于面积不大+高层,公摊不低,其中端头户型又非主流,只有81平的产品相对吸引刚需。

对于113、114的独梯产品,这个面积段在市场还是有吸引力,只不过安商房的属性,让总价会偏高,抗性太大。

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区位情况

项目位于三远片区,距离地铁2号线800米,4号线1.2公里,算不上纯粹的地铁房,对于刚需加分不高。

周边有宜家、台江万达,休闲购物尚可,项目南侧就是光明港,有一定的河景资源。

周边存在菜市场,加上鼓山新区的沿街店铺等,生活气息尚可。

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《福州市提振消费专项行动工作方案》

的通知

本方案自印发之日起施行

有效期至2025年12月31日

其中,在住房方面提出——

加快住房公积金制度改革

实施缴存补贴激励政策

扩大住房公积金使用范围

支持代际互助购房提取

推广购买二手房提取公积金支付首付款

允许职工每月办理一次住房公积金提取

推进收购存量商品房

用作安置房和保障性住房试点

加力实施城中村和危旧房改造

快速兑付房屋征收货币补偿款

支持被征收人利用货币补偿款购买商品房

2025年滚动推进100个城市更新项目

加快推进保租房建设

引导租金打折、减免押金来减轻租房压力

鼓励高层次人才家属来榕探亲租住保租房

有未成年子女的家庭

公租房配租户型给予适当政策倾斜

另外还提到

加大大型室内滑雪场项目招引力度

推动我市首家市内免税店开业运营

福州市提振消费专项行动工作方案

为落实国家、福建省实施提振消费专项行动工作部署,促进我市消费提质扩容,有效稳就业、稳企业、稳市场、稳预期,助力做强国内大循环,力争2025年实现城镇新增就业13万人以上,社会消费品零售总额增长6%以上,现结合实际,制定本方案。

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