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在今年福州新盘市场以存量盘为主的大环境下，鼓楼区的安商房项目 —— 鼓楼映（备案名：云巨盛公馆）走进了大众视野。作为鼓楼核心地段的房产项目，它身上既有令人瞩目的闪光点，也存在一些不容忽视的问题。今天，就让我们全方位深入剖析这个独特的楼盘。

一、项目规划与土拍背景

鼓楼映地处鼓楼区温泉街道蒙古营巷，一附小北面，占地面积仅 20 亩，却承载着城市中心地段的重要使命。项目规划了三栋住宅，其中只有 3 号楼的 102 套商品房可供出售。从平面图来看，楼栋为 27 层 4 梯 10 户的设计，但备案时仅为一层 8 户。主推的 60 平米户型，定位为高比例安商房，这一特殊属性，购房者需要格外关注。

回溯到 2020 年 8 月 28 日，城投建筑与云灏以限价 6.96 亿 + 配建 1200 平租赁房的代价，拿下了宗地 2020 - 39 号（火巷周边旧屋区改造出让地块）。成交楼面价约 17403 元 / 平，土地面积 20 亩，容积率 3.0，建筑限高 80 米，且地块须建设 80% 的安商房，回购价为 19300 元 / 平。从这些数据不难看出，成交楼面价与安商房回购价之间差价不足 2000 元，房企的利润空间被极大压缩。于是，所有的盈利希望都寄托在了仅有的 6207 平商品房上。尽管备案均价为 4 万，但对外却要求加价至 5.5 万。如此一来，商品房可获 3.4 亿房款，加上安商房的 6.2 亿房款，合计可达 9.6 亿。

在当时的市场环境下，该地块虽区位优势明显，但容积率高达 3.0，指标偏高。不过，近年来鼓楼市中心的地块多为小面积、高比例安商房，这也成为了一种无奈的市场常态。对比今年土拍遇冷的情况，当年那场土拍热度颇高，东二环的建发养云、融侨的望云与星誉等地块纷纷溢价成交，如今回想，着实令人感慨市场的风云变幻。

二、户型解析

鼓楼映主推的 60 平米户型，为两房两厅一卫设计，双开间朝南，布局紧凑。虽然做到了全明结构，在采光和通风方面表现尚可，但由于公摊高达 26%，得房率较低，两间卧室的空间也相对狭小。这样的小户型定位，对于有接送孩子需求，或是作为临时过渡居所的购房者来说，有一定的适用性。

其中一种 60 平米户型，大部分商品房都采用这一布局；另一种位于 08 单元的 60 平米户型，布局类似，只是卫生间和厨房的位置进行了调换，且玄关处没有多余空间。从楼栋 4 梯 10 户的设计（目前备案只到 09 单元，缺少左上角两户）来看，与不少安置房相似，再加上 27 层的高层定位，居住密度较高，可能会对居住体验产生一定影响。

三、区位优势与不足

鼓楼映的区位优势显著，项目位于鼓楼区核心地段，距离地铁 4 号线仅 197 米，出行十分便捷；距离东街口也只有 990 米，尽享城市繁华商业配套。项目南侧紧邻一附小，对于有子女教育需求的家庭来说，具有极大的吸引力。然而，项目周边目前被老旧小区环绕，城市建设面貌相对一般，加上自身容积率 3.0 较高，社区内部空间有限，难以营造出舒适宽敞的居住环境，社区体验感欠佳。

四、备案与价格分析

鼓楼映于 12 月 6 日备案，共 216 套房源，27 层且无架空层，其中商品房 102 套，均价 4 万，公摊 26.1%，包括 2 套 104 平户型和 100 套 60 平米户型。目前网签 36 套，去化率 35%。

与周边同类型项目汇诚永安里、融侨花满庭以及未开盘的融湾澜玥相比，鼓楼映在价格和定位上有诸多相似之处。这四个项目均主打市中心高配比安商房，永安里和花满庭备案均价都在 3.98 万左右，与鼓楼映的 4 万均价相差无几。但实际销售中，它们都对外宣称一手更名，实际售价高达 5.5 万。这些项目的优势在于地处市中心且有少量商品房供应，去化压力相对较小。

进一步对比永安里和花满庭：永安里两栋住宅，商品房已确定划片中山小，对口十九中，主推 35、41、66 平米小户型，1 号楼为分栋纯商，2 梯 13 户设计，1 - 5 层设置商铺，目前备案的 104 套房源，1 年时间网签 64 套，去化率 60%；花满庭三栋住宅，虽未确定划片，但南侧是花园小学，主推 90 平米商品房，2 梯 4 户设计，居住体验在三个项目中最佳，目前备案的 28 套商品房，网签 15 套，去化率 53%。

从学区划分来看，鼓楼映和花满庭在小学划片未确定的情况下，初中大概率对口十一中；而永安里已确定对口十九中，从升学率来看，十九中强于十一中。从小学划片预期看，永安里当初预计划片温泉小，最终划到中山小，虽低于预期但也确定了对口；鼓楼映紧邻一附小，不过按目前趋势，拆迁户可能继续划片一附小，而商品房业主大概率对口华侨小或者花园小。在鼓楼区，安商房中的商品房部分，很大概率会被安排到有随迁名额的学校划片，华侨小和花园小是鼓楼核心区的随迁大户，一定程度上拉低了对口中学的升学率，导致十一中主要依靠一附小支撑。

综合对比下来，鼓楼映在学区方面比不上永安里，居住体验又不如花满庭，仅在作为一附小接送房上有一定优势。而其对外 5.5 万的售价，性价比并不突出。不过，由于小户型定位和可售房源有限，房企利润空间小，预计会拉长销售周期。

五、楼盘总结

鼓楼映位于鼓楼区核心地段，区位优势极佳，小户型定位也对特定客源，如陪读家庭等，有一定的吸引力。但不可忽视的是，其高比例安商房定位，使得小区居住人群较为复杂；较高的梯户比也会影响居住的舒适度。对于购房者来说，在考虑购买鼓楼映时，需要综合权衡其优势与不足，根据自身的实际需求和经济实力做出决策。如果你是一位注重学区和居住品质的购房者，可能需要在这几个同类型项目中谨慎比较；而如果你仅需一个方便接送孩子的小户型住所，鼓楼映或许可以纳入你的考虑范围。

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