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绿城华林府：备案名（鼓华公馆），地处：鼓楼区华林路北侧、华鸿路东侧 。

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项目占地6.85亩，规划2栋小高层独梯产品(13F，15F)，建面约128平，145平，合计52套，毛坯交付。

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楼盘土拍

2024年8月30日，抚州宜福以1.37亿竞得2024-28号地块，成交楼面地价11452元/㎡，溢价率13%，可售参考楼面价21278元/㎡。

地块合计占地12.67亩，容积率1.42，限高50米。

地块一住宅用地面积约6.85亩，容积率≤1.6，划片屏山小学。

地块二幼儿园用地面积约5.79亩，要求配建福州市鼓楼区教师进修学校附属幼儿园（不少于9班）。

分析：去年土拍下半场，随着保建国集体缺席，鼓台地块溢价率也有所下降，其中袖珍地块被小型民企拿下。

对于鼓楼这幅被宜福置业拿下，从楼面价2.12W来看，周边前2年建总拿下的晋安的华林雍璟，楼面价也达到21453，溢价情况尚可。

从开发空间来看，由于配置幼儿园，实际的住宅面积非常袖珍不到7亩，容积率1.6，限高50米，单看基础指标算不错。

最终项目拉来了绿城代建，给出的规划也比较简单，两栋小高层，主打刚改产品。

项目冠上了绿城的名号，只不过绿城在福州的口碑也是一言难尽，这次绿城管理，也没有股份占比。

虽然绿城没有股份看上去好像差点意思，不过按绿城的调性，没股份也不是什么坏事。

最少出问题就找唯一的代表宜福置业，省的两家企业在那边互相甩锅。

综上，对于这幅袖珍地块，去化压力不大，加上溢价不多，无非就是快速走量清盘。

对于袖珍地块，顺便盘点看看：

对于市中心内的袖珍纯商地块，其中鼓楼占比最高，特别在去年下半场鼓楼就成交了3幅，近期土拍又要供应。

从这些地块最终上市表现来看，基本都不算太差。

对于袖珍地块，前几年还是受到不少追捧，不过目前的市场，保建国不参与后，也就被不知名的房企拿下，大概率都是采取合作的方式。

对于袖珍盘，目前个人感受，除非地块非常核心，否则定位改善盘，也只适合地缘的入门改善，可以称为变形的鼓楼刚需盘。

这样的定位，对于袖珍盘，投入的资金不大，售价也不会溢价过高，最终走量清盘即可。

当然很多项目最终还是希望卖到高溢价，只不过目前的市场，走高改并不一定有太多客源。

对于购房者，如果看上这种袖珍盘，最好也是按持平周边二手价做参考。

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户型情况

128平：四房两厅两卫，独梯产品，四开间朝南，比较主流的布局，缺点就是餐厅空间略局促，厨房在北侧，并非完全南北通透，客厅包阳台，成方厅，相比于宽厅效果差一些。

145平：四房两厅两卫，128平的升级版，客餐厅的面宽拉大，其他就没有太多变化了。

分析：对于项目的户型，没有过多出彩设计，不过依靠小高层的优势，得房率也不会太差，只不过从户型图来看，这点体现看不太到。

相比于目前市场新盘，L型大玻璃，大面宽布局等，项目都没有出现，只能说稍显遗憾。

从户型也能看出来，这个项目大概率投入的心思也不多。

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区位情况

项目位于鼓楼，距离地铁1号线400米左右，有一定交通加持，距离省政府1.3公里，有一定地缘优势，周边还有省体、屏山公园等，生活气息充足。

项目由于袖珍地块，加上周边全是老房龄小区，城市界面稍显一般，自身地块不大，社区空间基本忽略不计，在这种新规内卷的新盘，这点也稍显遗憾。

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财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确多项支持房地产市场发展的税收优惠政策。

公告明确，加大住房交易环节契税优惠力度，积极支持居民刚性和改善性住房需求；降低土地增值税预征率下限，缓解房地产企业财务困难。

契税方面，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，并明确北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策。调整后，在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。

土地增值税方面，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。各地可以结合当地实际情况对实际执行的预征率进行调整。

此外，明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策，降低二手房交易成本，保持房地产企业税负稳定。

增值税方面，在城市取消普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税，原针对北京、上海、广州、深圳4个城市个人销售已购买2年以上（含2年）非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。

土地增值税方面，取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，对纳税人建造销售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅，继续实施免征土地增值税优惠政策。

以上据央视新闻

关于促进房地产市场平稳健康发展

有关税收政策的公告

财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号

为促进房地产市场平稳健康发展，现就相关税收政策公告如下：

一、关于住房交易契税政策

（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

（二）对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

家庭第二套住房是指已拥有一套住房的家庭购买的第二套住房。

（三）纳税人申请享受税收优惠的，应当向主管税务机关提交家庭成员信息证明和购房所在地的房地产管理部门出具的纳税人家庭住房情况书面查询结果。具备部门信息共享条件的，纳税人可授权主管税务机关通过信息共享方式取得相关信息；不具备信息共享条件，且纳税人不能提交相关证明材料的，纳税人可按规定适用告知承诺制办理，报送相应的《税务证明事项告知承诺书》，并对承诺的真实性承担法律责任。

（四）具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产管理部门制定。

二、关于有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后相关土地增值税、增值税政策

（一）取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一项，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条，有关城市的具体执行标准由各省、自治区、直辖市人民政府规定。具体执行标准公布后，税务机关新受理清算申报的项目，以及在具体执行标准公布前已受理清算申报但未出具清算审核结论的项目，按新公布的标准执行。具体执行标准公布前出具清算审核结论的项目，仍按原标准执行。

（二）北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条第一款有关内容和第二款相应停止执行。

三、本公告自2024年12月1日起执行。《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）同时废止。2024年12月1日前，个人销售、购买住房涉及的增值税、契税尚未申报缴纳的，符合本公告规定的可按本公告执行。