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步入25米宽的典雅府门，穿过由竹园、水景和诗意步道构成的“绿洲归家”园林，95㎡起步的功能三房静候着福州新一代改善家庭。在福州主城北扩的浪潮中，晋安新店板块正成为置业新高地。作为央企鲁能深耕福州的第三代升级作品，鲁能公馆三期自亮相以来，便凭借其均衡的综合素质成为市场焦点。

项目以主力建面约95㎡-145㎡的户型，覆盖从首次改善到品质换房的主流需求，并围绕 “交通、教育、品牌”构筑了鲜明的竞争力。

01 项目定位与核心优势

鲁能公馆三期坐落于晋安区新店镇坂中路与龙头路交汇处，是鲁能集团在福州打造的“鲁能公馆”系列的第三代产品。作为央企中国绿发投资集团有限公司开发的项目，其最大的核心优势是可靠的品牌信誉。

在福州已成功交付一二期的背景下，鲁能的口碑为其带来了良好的市场信任度。

项目精准定位于 “均衡型”改善住宅，旨在为家庭提供一套无需妥协的解决方案。

它的优势并非某项单一的极致，而在于交通、教育、社区、品牌等多个维度的无短板组合。

对于重视生活效率与综合品质的福州家庭而言，这种均衡性构成了其扎实的市场竞争力。

02 划片与教育：家庭的确定性选择

对于改善型家庭而言，教育资源的确定性是首要考量。鲁能公馆三期在此方面表现突出。

项目划片福州三中晋安校区，其初中部在2024年的一类校录取率达到38.7%，显示了强劲的教学实力。

不仅如此，项目半径一公里内聚集了多达7所优质学校，其中包括在建的福州市机关幼儿园分园，形成了从幼儿园到初中的密集教育矩阵。

项目还规划代建一所公立幼儿园，并计划在社区内部引入 “鲁能书院” ，与福建省图书馆联建，藏书量预计达2万册。

这种 “目送式教育”与家门口的“0距离上学路”的配置，旨在为孩子营造沉浸式的成长氛围，也为家庭节省宝贵的通勤时间。

03 交通与地段：高效连接城市核心

项目的另一大核心竞争力是便捷的交通网络。它紧邻城市主干道，自驾可通过坂中路、北三环等快速连接五四路CBD等核心区域。

据分析，项目至东二环商圈的车程在坂中路东延伸段通车后可缩短至约15分钟。

轨道交通是其主要亮点。项目距离地铁1号线秀山站步行可达，该线路可高效串联福州火车北站、南门兜、东街口等城市重要节点。

更为重要的是，项目距离在建的地铁3号线涧田湖站仅约400米，该线路预计2026年通车，届时将再次提升出行的便利度和物业的远期价值。

04 户型设计与产品亮点

鲁能公馆三期主力户型覆盖建面约95㎡至145㎡，均为三至四房设计，旨在满足不同阶段家庭的居住需求。

95㎡三房：作为入门改善户型，其创新性地设计了“3+1”空间，可拓展出一个约4.5㎡的多功能间，得房率高达81%。

118㎡三房两卫：该户型拥有板块同面积段中唯一的6米景观阳台，并做到了双明卫设计，实用性与舒适性兼顾。

145㎡四房：采用LDK（客餐厨）一体化设计，使餐厨空间的利用率较传统布局提升了约27%，更适合多代同堂的大家庭。

所有户型均注重采光与通风，并配置了南向双联大阳台。室内装修标准也体现了改善盘的品质，如电梯间采用玫瑰金古铜拉丝金属包边，入户门配备九级安全防护等。

05 社区环境与园林景观

鲁能公馆三期在社区内部环境的营造上倾注了大量心力。项目整体容积率为2.0，绿地率高达35%，为打造高品质园林留足了空间。

其园林设计获得了官方和市场认可，曾获选 “园林式居住区典范楼盘”。

社区规划了近10000㎡的中央园林，以“一环一轴三庭五院”为理念，巧妙融入了中式写意山水的意境。

归家动线被精心设计为一场穿越花园的旅行：从约25米宽的大气府门开始，依次经过幽静的竹园、光影斑驳的水庭，最终抵达单元门。

社区内还规划了约460米的健康活力环、近1500㎡的多元健身场地以及超500㎡的儿童游乐区，全面覆盖全龄段业主的休闲运动需求

06 价格与市场定位

根据当前市场信息，鲁能公馆三期的参考均价约为19999元/㎡（毛坯交付），主力户型总价区间在271万至413万元。

在五四北新店板块，这个价格属于中高端水平。

横向对比板块内其他新盘，鲁能公馆三期的定价存在一定溢价。例如，同板块的龙湖云峰原著均价约为19000元/㎡，而主打高性价比的旭辉江山云出价格则更具吸引力。

鲁能的溢价主要支撑在于其央企品牌、更优质的教育预期、更近地铁的区位以及实景呈现的园林品质。对于看重这些因素的购房者而言，其价格具备合理性。

07 需要了解的客观情况

在考虑鲁能公馆三期时，购房者也需了解其存在的一些客观情况。

首先，项目周边的大型商业配套目前主要依赖车程约10-15分钟的东二环泰禾广场，社区自身及邻近区域的底商规模和成熟度有待提升。

其次，部分楼栋可能受到临近主干道交通噪音的影响，选房时应实地考察并优先选择远离路噪的楼栋和楼层。此外，项目所在片区仍存在部分待开发地块，城市界面的完全成熟尚需时日。

最后，有市场信息显示，项目在建设过程中曾遇到协调问题，预计的交房时间可能有所调整。购房者在决策时，务必通过官方渠道核实最新的工程进度与交付计划。

08 总结与购房建议

综合来看，鲁能公馆三期是新店板块一个特点鲜明的“均衡型”改善选择。

它尤其适合在鼓楼、台江或地铁沿线工作的通勤族、重视子女教育确定性的家庭，以及信赖央企品牌与长期物业服务的购房者。

对于预算严格受限的刚需首置客群，或对“步行可达”大型商圈有强依赖的购房者，可能需要谨慎权衡。

若决定购买，建议优先选择远离交通干道的楼栋。在户型选择上，118㎡户型在功能性、舒适度和总价之间取得了较好的平衡，被认为是性价比较优的选择。

最终，选择应基于个人对通勤、教育、社区环境、预算等核心需求点的优先级排序。在福州城市北拓的背景下，鲁能公馆三期的价值实现将与地铁3号线的通车、涧田湖生态公园的建设等区域红利紧密相连，值得有中长期持有的家庭关注。

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