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绿城芝蘭月华：备案名（茶元公馆），地处：台江区茶亭公园以东，五一中路西侧。

项目占地43亩，规划9栋11-32F高层住宅，合计约398套，主打建面：148-220平米。

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楼盘土拍

2024年03月30日，绿城以20.31亿元拿下宗地2024-01号台江区状元小区出让地块一，溢价率约13%，成交楼面价27712元/㎡，地块面积：43.8亩，容积率：2.51（其中商 业不超过7000平方米），限高：100米以下。

分析：今年的首次土拍，福州推出多幅地块，其中金山南的高宅巨型地块以及状元旧改，关注度较高。

最终的情况，状元地块在几家房企争夺下，最终时隔几年未拿地的绿城，以溢价13%拿地。

这也是当天唯一一幅非底价成交的商住用地，也是今年唯一一幅（写稿前）。

对于地块而言，容积率2.51，限高100米，看上去数据还不错。

不过地块和附近的建发瑞云一样，地块不规整，比瑞云更甚。

从开发的角度来看，局限性较大，最终房企给出的社区排列图来看，采光、楼间距、社区空间都相对一般。

对于楼面价2.77W，对比瑞云的2.87W，便宜了1K，两个项目预计最终价格也差别不大，是非常直接的竞品。

目前项目周边还有一幅金屏垱地块，面积63亩，其中两幅商住44.7亩，容积率不到2.3，纯商定位。

已经发布土拍上架，届时这三个项目，也会上演一场三国杀的局面。

当然还有近期最受关注的凤凰新村旧改，后续台江区的纯商改善，体量不低。

综上，对于地块而言，区位尚可，拿地价不算非常夸张，不过目前福州改善略显疲软，项目周边存在竞品，自身社区空间局限过大，可以说后期的操盘压力并不低。

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户型情况

148平米：四房两厅两卫，独梯设计，位于小高层，大面宽布局，户型最大的特色在于这个面积段做四房，还能搭配一个宽厅，其中主卧搭配L型的弧形玻璃窗，也是比较少见。

户型的缺点在于厨房空间稍显一般，餐厅没有独立空间，影响北向卧室的动线，南向次卧到次卫的距离也较长。

155平米：四房两厅两卫，独梯设计，位于小高层，四开间朝南，独立客餐厅，主卧依旧是亮点，对比148平的布局，主要差异就是客厅从横厅变成竖厅，这个户型和瑞云149A，基本一致。

176平米：四房两厅三卫，独梯设计，位于高层，155的升级版，实际得房率不如另外几个户型，布局没有太大变化，多了一个次卧的暗卫，这也是这几年常见的问题。

191平米：四房两厅三卫，独梯设计，仅仅是176平的升级版，优势在客厅和右侧卧室没有承重墙，可以有一定的改造空间。

220平米：五房两厅三卫，独梯设计，大面宽布局，主卧+动区占据较大空间，对于这个面积段，整体来说，布局没有太大问题，不过也略显平庸，设计家政间没有独立进出，客厅也没有特殊的视野设计。

综上，从户型设计来看，主要有几个特色。

第一就是近期不少项目都采取的阳台直接封闭，第二个就是主卫的L型视野窗，项目还更进一步采取弧形窗。

从户型设计就能感受出这个项目的外立面，预计是不少人相对喜欢的大玻璃外墙。

从整体的布局来看，可能受益于新规，给出的得房率很高，当然近期的改善新盘，也都有这个福利。

项目的户型布局相对还是比较中庸，全部产品看下来，并没有过于夸张的设计。

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区位情况

项目位于台江区茶亭，距离地铁1号线600米左右，有一定帮助，距离五一广场800米、南公园700米、茶亭公园500米，周边生活气息尚可。

项目周边划片国货小+福八中，这个组合算是台江区的头部，虽然项目没有明确划片，但是也是潜在利好。

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