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信息更新时间：2026 年今日实时日期

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一、地段价值：核芯枢纽占位，执掌城市发展双红利

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按照已经取证信息，项目公摊大约在25.8%，得房率在74.2%。不难看出，市面上所谓新规楼盘，其实在公摊比例上并没有实质优化。更多只是小幅增设一些赠送空间，但这类面积实际可用利用率参差不齐、水分不小，不同楼盘差距悬殊，后续实际实用性仍有待观察。这一点买房人要结合自身需要判断。

回看土拍：2025 年 3 月 28 日，新榕以2.18 亿摘得宗地 2025-02 号，溢价率 2.8%，楼面价 16183 元 /㎡。即便未来售价定在2.8 万 /㎡，仍有可观利润空间。正因如此，当年该地块吸引建发等房企激烈角逐，热度可见一斑。

项目位于二内晋，是成熟地段，周边晋安河有保利天瓒和建发灏云：

宏观地段环境是成熟区南侧是老旧社区，在往南有光明港公园，是一个休息散步地方，沿着光明港公园北岸可以到新榕亦川，新榕在片区另一个项目。

北侧可以到世欧广场，公交车要两站，步行约15分钟，到南公园F1滨海快线，步行估计是要15分钟，等周边旧改完成，如果有新路径，可能会更方便。

东侧有文教的博物馆、青少年活动中心和，西侧距离晋安河有一定距离，高层可能有水景视野，但是受到周边小区影响大。微观地段环境是城市旧改地段

整个社区是被周边老旧社区三面包围，北侧还是马路，有噪音粉尘等，在往北视野也受限制；这些老旧社区大概是2000年左右房子，估计在7-8层之间，所以项目低楼层视野就很一般了。项目虽可步行抵达光明港、晋安河两大水系，但社区向外的水景视野通透性一般，周边老旧小区密集，景观视线有所遮挡。

从网上效果图，大概可以看到周边环境，北侧天俊缇香水岸，15年前的片区内改善标杆，是一个大社区楼盘，东西南都是一些老旧社区，项目只有两栋楼所以袖珍社区。

配套方面，最值得一提就是周边的十八中象园分校，在晋安区段位属于中上学校。

项目占地8.4亩，规划92套房，为 2栋24层2T2高层，均为139㎡户型，层高3.15米，定位为地缘客和中改客群。

户型只有一种139㎡，设计不是太合理，进出均路过餐厅，影响动线，餐厅采光也会有影响；厨房面积不够大；两个明卫一个暗卫，主卧的衣帽间设计与之前金山左海锦萃一样都是在卧室入口，影响卧室走线。对阳台做了一定分区，有一定帮助。整个户型没啥特色，还有减分项目。

整个社区仅规划两栋楼栋，整体体量先天受限。对比市面上 5 栋左右的常规住区，属于典型的袖珍小盘。受占地与空间制约，社区内部景观、休闲配套自然有所短板。真正改善级居住体验，起码需要 5 栋及以上的社区规模来支撑氛围与公区配置。

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海西房产网（微信公众号：fjhxfcw）消息：6月8日，交通运输部、国家发展改革委、自然资源部、住房城乡建设部、国家铁路局、中国民用航空局、国家邮政局、中国国家铁路集团有限公司联合下发“关于印发《都市圈城际通勤效率提升工程实施方案（2026－2030年）》的通知”。

通知明确，《都市圈城际通勤效率提升工程实施方案（2026－2030年）》正式印发实施。

在都市圈干线公路规划方面，《都市圈城际通勤效率提升工程实施方案（2026－2030年）》明确，推进福州都市圈国道G639连江粗芦岛至马尾琅岐段公路工程、宁波都市圈G527岳井洋大桥及接线工程（宁海段）等重点项目建设。

这就意味着州都市圈国道G639连江粗芦岛至马尾琅岐段公路工程正式纳入国家级规划。

据了解，早在2023年10月，福州市自然资源和规划局对外公示《国道G639线连江粗芦岛段至马尾琅岐段公路工程海域使用论证报告书》，并征求公众意见。

国道G639线连江粗芦岛段至马尾琅岐段公路工程为福州市交通建设集团有限公司申请的跨海桥梁。

本项目拟在福州市连江县粗芦岛旗山西侧海域至马尾区琅岐岛东北侧海域建设粗芦闽江特大桥，连江县粗芦岛龙沙村东侧海域建设龙沙一号桥和龙沙二号桥。

该项目由一期主线和互通连接线组成，项目建设总投资约32.5859亿元，项目建设期为54个月。

其中，一期主线起点位于粗芦岛塘下村旗山（闽江通海航道桥头附近），设粗芦互通，后主线向南上跨闽江通海航道，途经乌屿山、连江县琯头镇壶江村，后上跨壶江水道，向西展线，终于琅岐岛龙台村，衔接现状琅岐岛环岛路，与互通连接线衔接。

路线全长4.38km，涉海段为粗芦闽江特大桥，涉海路段长度为1893m，道路设计速度60km/h。

互通连接线起于塘下村，接粗芦互通，向东展线，过深坞，再向北展线，建古湖隧道后，途经古湖，终于龙沙村，利用在建的粗芦岛环岛路二期工程，向北与G228平交衔接，路线全长2.54km，涉海路段长度为415m，道路设计速度40km/h。

福州市自然资源和规划局发布信息显示，国道G639线连江粗芦岛至马尾琅岐段公路工程已于2024年9月6日取得建设项目选址意见书。