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福州绿城华林府
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楼盘规划
绿城华林府:备案名(鼓华公馆),地处:鼓楼区华林路北侧、华鸿路东侧 。
项目占地6.85亩,规划2栋小高层独梯产品(13F,15F),建面约128平,145平,合计52套,毛坯交付。
02
PART
楼盘土拍
2024年8月30日,抚州宜福以1.37亿竞得2024-28号地块,成交楼面地价11452元/㎡,溢价率13%,可售参考楼面价21278元/㎡。
地块合计占地12.67亩,容积率1.42,限高50米。
地块一住宅用地面积约6.85亩,容积率≤1.6,划片屏山小学。
地块二幼儿园用地面积约5.79亩,要求配建福州市鼓楼区教师进修学校附属幼儿园(不少于9班)。
分析:去年土拍下半场,随着保建国集体缺席,鼓台地块溢价率也有所下降,其中袖珍地块被小型民企拿下。
对于鼓楼这幅被宜福置业拿下,从楼面价2.12W来看,周边前2年建总拿下的晋安的华林雍璟,楼面价也达到21453,溢价情况尚可。
从开发空间来看,由于配置幼儿园,实际的住宅面积非常袖珍不到7亩,容积率1.6,限高50米,单看基础指标算不错。
最终项目拉来了绿城代建,给出的规划也比较简单,两栋小高层,主打刚改产品。
项目冠上了绿城的名号,只不过绿城在福州的口碑也是一言难尽,这次绿城管理,也没有股份占比。
虽然绿城没有股份看上去好像差点意思,不过按绿城的调性,没股份也不是什么坏事。
最少出问题就找唯一的代表宜福置业,省的两家企业在那边互相甩锅。
综上,对于这幅袖珍地块,去化压力不大,加上溢价不多,无非就是快速走量清盘。
对于袖珍地块,顺便盘点看看:
对于市中心内的袖珍纯商地块,其中鼓楼占比最高,特别在去年下半场鼓楼就成交了3幅,近期土拍又要供应。
从这些地块最终上市表现来看,基本都不算太差。
对于袖珍地块,前几年还是受到不少追捧,不过目前的市场,保建国不参与后,也就被不知名的房企拿下,大概率都是采取合作的方式。
对于袖珍盘,目前个人感受,除非地块非常核心,否则定位改善盘,也只适合地缘的入门改善,可以称为变形的鼓楼刚需盘。
这样的定位,对于袖珍盘,投入的资金不大,售价也不会溢价过高,最终走量清盘即可。
当然很多项目最终还是希望卖到高溢价,只不过目前的市场,走高改并不一定有太多客源。
对于购房者,如果看上这种袖珍盘,最好也是按持平周边二手价做参考。
03
PART
户型情况
128平:四房两厅两卫,独梯产品,四开间朝南,比较主流的布局,缺点就是餐厅空间略局促,厨房在北侧,并非完全南北通透,客厅包阳台,成方厅,相比于宽厅效果差一些。
145平:四房两厅两卫,128平的升级版,客餐厅的面宽拉大,其他就没有太多变化了。
分析:对于项目的户型,没有过多出彩设计,不过依靠小高层的优势,得房率也不会太差,只不过从户型图来看,这点体现看不太到。
相比于目前市场新盘,L型大玻璃,大面宽布局等,项目都没有出现,只能说稍显遗憾。
从户型也能看出来,这个项目大概率投入的心思也不多。
04
PART
区位情况
项目位于鼓楼,距离地铁1号线400米左右,有一定交通加持,距离省政府1.3公里,有一定地缘优势,周边还有省体、屏山公园等,生活气息充足。
项目由于袖珍地块,加上周边全是老房龄小区,城市界面稍显一般,自身地块不大,社区空间基本忽略不计,在这种新规内卷的新盘,这点也稍显遗憾。
🏡✅福州 绿城华林府3
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