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地铁栖江元璟：备案名（元璟TOD），地处：金山北，闽江大道与建新北路交叉处。
项目占地50亩，共规划20栋住宅，其中10栋为8-9F洋房（125-149平），10栋为4F上下叠墅（161-178平），254套。
楼盘土拍
2024年11月22日，地铁置业以底价6.64亿拿下宗地2024-56号，楼面价16599元/㎡。
土地面积：50亩，容积率1.2，建筑限高：30米以下。
地块住宅建筑单套建筑面积（含公摊）大于144平方米（含144平方米）的住宅可建设立体生态住宅，竞得人需征得相邻限高部门同意。
市地铁集团在该地块位于建新北路与闽江大道交叉口一侧的首层，按照12000元/平方米回购商业建筑面积1000平方米。
地块划片学校为金城小学（暂名），在规划学校未建成前，业主子女可选择到仓山淮安实验小学或洪塘中心小学(淮安校区）过渡。
分析：去年底，地铁置业入场拿下金山北的低密纯商，这幅地块也是一块回归肉。
2024年首次土拍上架过，当时楼面价1.5W，容积率2.6，最终取消。
容积率最终做出大调整，同时允许四代宅，楼面价略微上涨，最终依然是兜底。
对于地块而言，最终也没有采取四代宅的加持，采取了刚改洋房+改善叠拼的设计。
这几年四代宅在福州市场，也是过山车，已经有望樾，流花溪一期等，都没有采取四代宅。
对于地块而言，地块面积不小，不过低容积率加持后，体量也不算太大，采取高低配的设计，也符合市场需求。
最明显的参考就是三环边建总1.4W拿下的建总雍玺湾，只不过雍玺湾的别墅采取了联排，面积268平左右。
对于别墅而言，前几年由于限制，都是叠拼还是上中下，实际接近复式洋房。
市场这么多年，别墅认可度：独栋>联排>>叠拼。
对比而言，项目采取叠拼，散失独特性，也意味着不会定位千万的客源，单价无法与联排独栋等媲美，好处是面积170平左右，整个面积段下压，转为改善客源。
相比来说，建总的胆量更大，地铁置业首次独立操盘纯商，走安全牌路线也很合理。
回到楼面价，如果按区位对比雍玺湾，1.65W也溢价不多，只不过对比五四北望樾1.4的容积率，楼面价不到1W，项目的楼面价还是偏高。
综上，地铁置业首次进场就拿下一幅低密地块，楼面价不低，加上金山北供应不少，对自身的操盘压力还是不低。
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调整涉及鼓励“卖旧换新”，优化多子女家庭住房套数认定，支持提取公积金支付自住住房装修，优化购买车库（位）提取，优化代际互助购房提取，放宽建造、翻建、大修自住住房提取条件等方面。
一、鼓励“卖旧换新”。缴存人家庭在省内出售自有住房，且自出售之日起12个月内，在购房所在县（市）区购买第二套自住住房申请公积金贷款的，按照首套个人住房公积金贷款利率执行。
二、优化多子女家庭住房套数认定。为贯彻落实建设生育友好型社会相关措施，多子女家庭在购房所在县（市）区购买第二套自住住房申请公积金贷款的，按照首套个人住房公积金贷款利率执行。
三、支持提取公积金支付自住住房装修。缴存人及配偶在本市行政区域内购买自住住房5年内，且取得有效购房证明材料满6个月后，可一次性提取住房公积金用于所购住房装修，提取标准为1500元/㎡，提取总额按实际建筑面积计算，建筑面积超过144平方米的，按144平方米计算。
每个家庭仅可就名下一套自住住房申请提取。
四、优化购买车库（位）提取。缴存人及配偶在本市行政区域内购置与所购住房同一小区、独立产权的车库（位）3年内，且取得有效购置车库（位）证明材料满6个月后，可一次性申请提取住房公积金，提取总额不得超过实际支付的购置款（不含贷款部分）。
五、优化代际互助购房提取。缴存人及配偶的双方父母、子女提取住房公积金支持购房人购买省内自住住房的，应优先提取购房人及其配偶住房公积金账户余额，账户余额不足的方可提取购房人及配偶的双方父母、子女住房公积金账户余额。代际提取应在三年内一次性申请，共同申请的提取总额不超过首付款金额或购房合同总价。
六、放宽建造、翻建、大修自住住房提取条件。缴存人建造、翻建、大修自住住房的，应自最迟取得有效证明材料之日起三年内一次性申请提取住房公积金，提取总额不得超过实际支付的总价款或当期实际费用支出。
七、规范住房公积金使用行为。婚姻关系存续期间配偶之间发生住房交易行为的，均不支持住房公积金提取和贷款。
声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。
