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左海烟山江翠：曾用名（湾上公馆），地处：仓山区横江路与东尤溪洲路交叉口西南侧，上渡建材市场边。

占地面积：约26624㎡

总建面：约87392.07㎡

绿化率：约30%

容积率：约2.399

总户数：403户

机动车停车位：612个

楼栋总数：10栋17F-23F纯商品房社区

建面：建面约130-170㎡

开发商：福州左台置业有限公司（隶属于工业园区集团）

位置：福州·横江路东·外滩旁

巨匠左海 / 千亿市属国企 与福州共城长

左海集团是福州市国有独资企业，旗下工业园区集团注册资金19.6亿元，作为新时代国企地产人居品质研发引领者，深耕福州，打造了左海·望麓、左海·望悦、左海·华玺、左海·星悦颂等标杆项目。

巨匠左海，携海派天幕作品，闪耀闽江之心

一条江岸线 一座城市的高端居住进化史

从古至今，闽江沿岸一直是城市高端居住区的象征，随着时代的变迁，这一区域的居住品质也在不断进化。

2024年【左海·烟山江翠】傲立闽江之心，序启江滨豪宅4.0新时代

一脉闽江 值此3km黄金流域最珍贵

项目占地约40亩，规划10栋18-23高层住宅，合计403套住宅，没有落地一楼，主打建面：130、150、170平，全部2T2板楼设计，其中150平的比例高达60%多。

02

PART

楼盘土拍

2022年9月29日，左海以底价10.72亿元竞得宗地2022-43号上渡地块，成交楼面价16777元/㎡，销售指导均价35000元/㎡。土地面积：39.94亩，容积率：2.4，建筑限高：70米。

分析：2年前的土拍，左海兜底了上渡的纯商地块，虽然当时已经大部分是国企兜底的情况，不过对于这幅纯商而言，最终这样的结局，还是出乎不少意外。

从地块2年多时间，才开始在市场宣传就可以发现，本土国企操盘的进度。

对比当时同天拿地的项目：天珺、远山拾里、云璟未来、麓里、誉湖、华玺等。

这个地块也是上市最慢的一幅纯商。

从地块属性来看，面积适中还比较方正，限高70米、容积率2.4，指标算不错，周边供应不多，部分有江景加持，可以说外围尚可。

最终兜底的的楼面价1.67W，给出主力150平的刚改产品，定位也相对精准。

对于房企左海，这3年也是兜底大户，从成交地块来看，非公租、商务地块，合计17幅、169亿，面积高达877亩。

对于这些地块，大部分都是纯商属性，而且从操盘来看，目前超过一半都未上市，唯一接近清盘的是高比例安商房左海华玺和袖珍盘左海璞宸。

从地块属性来看，房企受关注的也就烟山江翠、隐翠公馆、以及金山小的纯商。

整体来说大部分地块都不算出色，可以说这个国企后续的操盘数量极多，压力非常大。

03

PART

户型情况

130平：四房两厅两卫，一梯一户，四开间朝南，大面宽设计，目前布局采取北向看江设计，不过楼栋位于最南侧，还是唯一两栋17层的小高层，可以和南面的两房做空间交换，整体得房率不错。

从户型来看，四房设计，过道浪费较多，两个卫生间都位于一侧，动线过长，客餐厅横厅设计，南北不通透。

整体来说，在这个面积段做到四房设计，加上独梯南北双阳台产品，客源匹配度还是不错。

150平：四房两厅三卫，一梯一户，这个面积占比最多，户型与130类似，由于层高变多，公摊更大，实际升级并不多，多了一个暗卫，有两栋位于北侧高层有一定江景资源，整体来说相对平庸。

150平：四房两厅三卫，一梯一户，唯一没有采取北向观景设计的户型，与目前主流布局类似，多做的一个小书房和客厅联合，整体的尺寸不错，餐厅独立设计，也做到南北通透，缺点就是左侧卫生间是暗卫，这个户型的通病，北侧卧室偏小。

170平：四房两厅三卫，一梯一户，150平观景产品的升级，最大特色就是双主卧设计，特别是右侧主卧搭配书房，功能性拉满，要说不足，还是一个暗卫，还是无法南北通透，虽然是横厅设计，不过在这个面积段，公区的面积还是稍显一般。

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