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福州宗地2022-38号对应楼盘即为“保利珺华公馆”项目，推广名“保利·天珺”。

项目位置：鼓楼区乌山西路以北，福沁路西侧旧改出让地块环线：二环内

面价：148-187平

均价：4.8万

交房标准：精装

容积率：2.2

绿化率：30%

占地面积：9479㎡

建筑面积：约20854㎡

保利地产于2022年9月以最高限价5.01亿（溢价15%）+一次性付清土地款竞得榕宗地2022-38号地块，成交楼面价24024元/㎡，地块原毛坯销售指导均价40000元/平，因达到成交有溢价，指导均价41800元/平；地块面积较小仅14.22亩，原为停车场，内部无古树古建。

项目处于鼓楼区西区板块，福大怡园片区，周边发展成熟度高，居住氛围较好，西侧延闽江北岸一代为传统看江豪宅片区，东侧为年限较老旧的福大教师职工楼，地段成熟度达到跑赢89%的在售项目。

【商业】距离融侨中心1.4公里，距离万宝商圈约2.0公里。

【交通】项目约1.4公里是地铁2号线祥坂站、距离地块四号线凤凰池站约1.2公里，同时周边公交站点较丰富。

【教育】项目项目土地公告未明确划片，周边学校有融侨小学--教育学院附中，钱塘小怡山校区--杨桥中学；其中距离最近的学校组合是融侨小学+教育学院附中，但学区价值弱于钱塘小怡山校区+杨桥中学组合，原因是钱塘小怡山校区是福州强校的钱塘小学分校区，同时杨桥中学近几年的一三附升学率达到11%左右，要高于教院附中的6%左右。

户 型 产 品：项目规划3栋高层，其中1#、2#楼均是187平四房产品，两梯两户，23-25层高层，3#楼为148平四房产品，两梯两户，11层小高层。

项目户型为四代宅设计，其中148平四房产品，长开间短进深，带独立电梯厅，动静分明；187平四房产品采用边厅设计，带两个套间，保证客厅的尺度感和阳台露台的景观，但是厨房面积偏小且和餐厅脱离，动静不分明，动线混乱。

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