融信|一代地王欧宗洪

子木聊房 2018-09-13 10:48:00
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图|东邪西毒文|内幕君900多年前,王安石曾赞叹兴化多进士。一代名相口中的“兴化”是如今的福建莆田。

图|东邪西毒

文|内幕君

900多年前,王安石曾赞叹兴化多进士。一代名相口中的“兴化”是如今的福建莆田。

众所皆知,古时的中国无科举不功名,重文轻武的赵氏王朝更是如此。

与当今偏安一隅相比,两宋时期的莆田算得上大名鼎鼎,每39个进士中就有一个莆田人。更让人惊叹的是,当时莆田还涌现出一些科甲世家,父子、兄弟、叔侄同进士,三世登云、四代攀桂的现象层见叠出。

其中,有一个蔡氏家族,出了23个进士,一度权倾朝野,高居帝国权力中心。这个家族有人官拜宰相,有人迎娶公主,还有人做了王安石的女婿,就连宋徽宗到他们家寒暄畅饮也属司空见惯。

这个家族有两个名人:蔡襄和蔡京。两人是堂兄弟,但同仕殊途。堂兄蔡襄为官清正被奉为庆历名臣,备受后人敬仰;堂弟蔡京却是臭名昭著的奸相,被《宋史》列为十八大奸臣之一,甚至背了靖康之变的锅。

对于莆田科举文化的昌盛,宋高宗十分不解,当时的莆田籍状元陈俊卿告诉这位南宋皇帝:"地瘦栽松柏,家贫子读书"。

不过家贫子读书的传统,在900多年后的莆田已经悄然改变。

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一门三杰

蔡氏家族所在的枫亭镇东去50公里,有一个东桥镇,在东峤镇东南有一个了不起眼的小村落——汀塘村。

莆田首富村

这个仅有三千人的小村庄走出了两位地产大亨,欧宗荣和欧宗洪,小村庄也成了首富村。欧宗荣和欧宗洪是一个铺上睡觉的亲兄弟。如今正荣与融信在地产界花开两朵、齐头并进。他们还有一个哥哥叫欧宗金,手掌欧氏财团,是欧宗荣和欧宗洪发家的领路人。

老二欧宗荣常说,他是从莆田最贫穷的镇最贫穷的村最贫穷的家里走出来的,祖上世代务农。初中没念完的他跟着老大欧宗金辗转福建、江西打工,当石件学徒、干路桥、做地产,如今脱胎换骨,从莆田最穷到莆田最富,欧氏三兄弟的故事告诉我们一个道理:家贫未必读书,地产易于造富。

虽然家贫子读书的传统被欧家打破了,但身处笑贫不笑娼的年代,经商世家所能取得的荣耀不逊于旧时的科甲世家。

古人功成名就后第一件事是衣锦还乡,刘邦也不例外。这位草根帝王晚年率领军队浩浩荡荡返回故里,在他生活了48年的沛县大宴宾朋。时过境迁,此时的刘邦已不是当年村民眼中的流氓无赖刘三,他是大汉的王,随口唱个大风歌,就有成千上万人鼓掌相和。

衣锦还乡的至高荣光,欧氏三兄弟同样渴望。2007年春节,在福州发展如日中天的三兄弟回到镇里,斥资数百万搞了个乡村文化节,并请来时下当红的李湘、郁钧剑、张涵韵等明星登台献唱,晚会门票全部赠送,在小镇上瞬时引发热议,时人称赞欧氏阔绰。

其实,从90年代欧氏发家初见端倪,到新世纪搭上地产快车迅速致富,欧氏一门三富贾的传奇在莆田始终为人乐道。这三兄弟中,最野的当属老三欧宗洪。

2

野性进击

得益于两位兄长的提携,欧宗洪的创业有几分少年得志的味道。二十出头的他,经营路桥公司,一年盈利上千万。先后承包福泉、福宁、京福、吉林江黄等十几个高速公路路段的施工建设。

但他的野心不止于此,就像暗夜中窥探猎物的野兽,他一直在等待入场的最佳时机。

于是,在政府允许房地产企业试点上市,地产行业被作为经济增长重要支柱的地位得到强调的2000年,欧宗洪正式进军地产,在老家莆田开发项目。

一个四线小城总归是池子太小,折腾不出浪花来,欧宗洪在莆田蛰伏3年后决定进城,拉了11个人在省城福州张罗创办了融信。这是欧宗洪第一次进城,第二次进城是2016年将总部搬迁上海。

不同于刘姥姥进大观园,欧宗洪的大哥二哥在福州早已站稳脚跟,以世欧、正荣名义打下欧氏在榕城的一片江山,欧宗洪进城并不生分。融信刚成立的前几年尽管乏善可陈,但在自家兄弟照应下也算顺风顺水。

也是从福州开始,外界见识了欧宗洪的野,见识了一代地王如何加冕。

欧宗洪进城的第4个年头,他思索着必须干点大事,酷爱打80分的他渴望尽快出手得分,逆袭做庄。终于,在2007年9月11日逮着机会。

这一天,欧宗洪以每平9953元的楼面价斩获福州原玻璃厂、保温瓶厂地块,刷新了福州地块单价记录,地价直逼周边商品房售价,这是欧宗洪第一次力压群雄斩地王,当时万科也在场,并先于一轮拿下另一块地王。

但是时运不济,拿地不到20天,央行出台房贷新政,将第二套房首付提高至四成、利率在基准利率的基础上提高一成,严厉打击炒房行为,使得福州商品房交易量悬崖式跌落,拿地第二个月环比下降50%。

形势急转直下,欧宗洪只好丢车保帅,损失7000万元保证金退了这块地。对于退地的原因,时任融信地产总经理的林俊岭说了两个关键词:性价比、资金。恐怕资金才是最主要的原因,当时融信在售的楼盘融信·宽域、融信·西班牙销售不理想,客户交付定金后担心降价迟迟不交房款,加之新项目上马,缺钱的融信只得出此退地下策。

不是到极其困难的时候,开发商是不会退地的,毕竟代价太大。

岁月静好的年头,乱花迷眼,容易让人好了伤疤忘了疼。尽管福州退地一事曾让欧宗洪如履薄冰,但在地产业鸡犬升天的2016年,房企眼中弥漫的是拼杀夺食的火光,欧宗洪决定再度进城。这一次,他把总部搬到中国的金融中心上海,择址沪上第一高楼上海中心,借以安放他的野心。

进城后,欧宗洪谋划以上海为根据地,开始大举布局周边城市,开启一代地王令人咋舌的高歌猛进之路。

2月17日,融信经过24轮报价,力挫万科、奥克斯后以9.12亿元总价竞得良渚新城商住地,楼面价5739.46元/㎡,刷新良渚新城楼面价纪录。4月5日,融信以17亿元总价竞得杭发厂地块,楼面价18556.52元/㎡,溢价率68.69%,荣膺萧山新地王。5月20日,融信仅在8轮报价内,便以23.61亿元总价、31404元/㎡的楼面价闪电拿下杭州庆隆单元R21-04地块(热电厂地块),溢价率89.56%,成为拱墅区新晋单价地王。

融信就像鲇鱼钻进了西湖,接二连三的迅猛操作让杭州地产界闻之色变,大呼:“太猛了,干不过。”

最猛的还在三个月后的8月17日,一代地王正式加冕的日子。这一天,全国地产界热议的是上海静安地王、融信、欧宗洪。

经过400多轮争夺,融信击败万科、保利、华润、恒大等18家房企,以110.1亿元拿下上海静安中兴地块,14.3万每平创下最贵单价地王纪录,这记录至今无人能破。凭这一拍,欧宗洪坐稳了一代地王的宝座。

历史总是惊人相似,和9年前拍下福州地王如出一辙,政策又开始转向,房住不炒的大旗高高举起。购房政策趋严、融资渠道收缩,对比福州退地的断臂求生,这次欧宗洪选择引援,让万科持有49%的权益,自己省下54个亿。但即便如此,巨无霸地王项目一天不动,就吃一天利息,按照融信8.25%的融资成本计算,地王趴着一天要吃掉126万。

如今两年过去了,这个项目除了2017年7月公布了设计方案,以及时隔一年在空地上孤零零建起样板房之外,并无其它大动作,掐指一算它吃掉快10个亿了。不由得让人遐想,浪潮扑打下的地王能否安全上岸,欧宗洪和他的融信能否全身而退,事了拂衣去?

3

谈闽色变

欧宗洪在攻城略地上一副无所畏惧的样子,事实上,他有一个弱点。说到融信,欧宗洪喜欢说我们是中国的融信,不是福建的融信,并且到了谈闽色变的程度。内幕君听媒体同行说过,融信担心媒体以及资本界对闽系有成见,认为闽系一向激进、高杠杆运作,所以尽可能让媒体不输出融信是闽系、福建房企等信息,并且强调融信是总部位于上海的全国性房企。

欧宗洪为何谈闽色变,一心想要洗掉身上闽企的影子?这得追溯到2012年那场在长三角爆发的钢贸行业信贷危机。

福建宁德周宁人在90年代浦东大开发之际成群来到上海滩,在钢材贸易市场叱诧风云,他们挤掉了精明强干的温州人,牢牢掌控上海钢贸市场70%的份额。但受房地产弱周期的影响,钢贸市场在2008年到2011年间利润低薄,有些钢贸商便把贷来的款投入地产和股市,由于没有收到预期的利益以及盲目扩大钢铁产能,资金链像一根崩到极限的弦,经不起最后一击。

有些企业主开始用个人信用卡还账或虚假做账,同一批钢材反复质押,拆东墙补西墙,最后也没能绷住。

当时周宁上海商会统计称,80%的会员无法偿还借贷而破产或濒临破产,700余人被通缉,300多人入狱,上千家钢贸公司成为被告。上万张信用卡严重透支,银行无法收回贷款从而滋生大量坏账。

从那时起,周宁人被扣上了骗贷的帽子,并且牵连4000万福建户籍人士在沪正常贷款,银行看到35开头的身份证直接拒绝放贷。

一朝被蛇咬,十年怕井绳,不给福建人贷款甚至成为上海一些银行的潜规则。时至今日,钢贸事件影响仍在,福建人在沪蒙受贷款信任危机在短时间内难改变,加之资本界断定闽系房企激进,所以,欧宗洪想去闽化的个中原因不言而喻。

不过,一个巴掌拍不响,在2008年四万亿刺激下,全国的银行陷入集体放贷冲动,贷款给钢贸商是他们权衡利益后的较佳选择,只管放贷量而不注重风险管控,但在危机出现的时候又收贷一刀切,让优质的企业也蒙冤陷入破产边缘。

钢贸信贷危机的爆发就像一场贪婪的嗜血盛宴突然散场,民企还没来得及擦干净嘴边的血,就被抛出门外。

4

暗潮涌动

自从碧桂园开年中会宣布慢下来后,一波以高周转著称的房企也纷纷表态降速。花费342亿元在2017年斩获78块地的融信表示,它也想缓一缓。

8月23日的业绩会上,投资人就融信在2018年上半年仅新增14块地,土储下降一事提出质疑。

欧宗洪表示14块地已经基本完成任务,下半年拿地将更加谨慎,他和融信更关心的是盈利能力,而不是高增长。一代地王突然求稳,莫非没钱了?

事实上,融资渠道收窄的背景下,融信同样陷入融资成本水涨船高的窘境。截止到2018年9月,融信先后发行4笔共计8亿美元优先票据,融资利率都是8.25%。相较于2017年平均仅为6.9%的融资成本大幅提升。

销售方面,2018年上半年融信完成545.31亿元销售额,似乎拿下年销1200亿元难度不大,但其项目长时间以来仅七成左右的权益占比,今年上半年拿的地权益更是降到5成,参水较多、业绩成色不足。

台前的戏精彩,幕后的戏往往更耐人寻味。

就在融信公开表态求稳的8月,内部暗潮涌动。8月5日,融信在旧部福州轰轰烈烈地搞了一场主题为“流经世界的伟大”的品牌战略发布会,第一事业部总裁陈毅辉在台上动情回首了融信的激荡15载。然而仅隔半个月,这位年仅29岁曾让欧宗洪不吝称赞的少帅被换掉了,第一事业部由第三事业部总裁余丽娟火速接掌。

分析此次易帅,原因无外乎三点,犯了错、业绩不好、犯错加业绩不好。有传闻说是因为少帅主事拍了漳州和广州的两块高价地,但拍完遇上市场转冷,两个项目都出现了不同程度的亏损。

把爱将拿掉,欧宗洪想必心里也不好受,但商场就是这样,在利益面前情谊不值一提。易帅后,关于事业部合并的传闻不断,第一事业部主管的是福建市场,第三事业部则布阵杭州区域,融信自2016年移师上海,重心随即转移到长三角,特别是杭州,因此将辖区相邻的闽浙两个事业部合并,在福建阵线收缩的情况下重新调整组织架构,减少行政成本,看起来是水到渠成的事。于是,又有一批人要出局了。

中国有一个成语叫风雨同舟,还有另一个成语叫卸磨杀驴。刘邦和朱元璋有两个共同点:布衣出身、爱杀功臣。

一代地王欧宗洪或许也陷入了刘邦晚年的苦恼:大风起兮云飞扬,安得猛士兮守四方?

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