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福州建总瑞璟（备案名：瑞璟轩）

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一、项目整体鸟瞰 & 地块区位实景

项目区位图

福州建总瑞璟由福州市属国企福州建总集团全资打造，落址仓山区金山金塘路与金榕北路交叉口南侧，金山成熟人居核心，是片区稀缺地铁口滨江刚改纯商品房社区。地块出让阶段明确教育配套，步行约 250 米直达地铁 5 号线马榕站，规划 6 号线西延线双轨加持，直线 500 米闽江公园，1 公里覆盖万达、爱琴海两大商圈，集本土国企交付保障、地铁双线通勤、硬性划片金山实小分校、自带公立幼儿园、2.7 低密高层、102-127㎡全明三至四房、高层无遮挡江景六大核心价值，适配刚需首置、二孩学区自住、老城置换家庭，实景示范区已对外开放，工程建设进度透明可控。

项目占地约 20.35 亩，总建面约 5.08 万㎡，规划 3 栋 16-33 层板式高层、1 栋公立幼儿园、1500㎡社区沿街商业，全盘仅 279 套纯商品房，无安置房、保障房混居，容积率 2.7、绿地率 30%，车位配比 1:1.41，一户多车位满足家庭多车需求；楼栋错落排布，中高楼层直面闽江一线江景，社区体量精致纯粹，避开金山片区高密度安置混杂社区嘈杂、景观资源稀缺、通勤距离远等痛点，客群以金山产业职工、教师、公职、岛内跨城通勤刚需为主。

二、现代简约星级门庭、多层次森系园林 + 全龄架空泛会所实景

社区园林实景

社区打造简约流线型星级入户大门，大面积米白石材搭配浅灰金属线条，通透落地玻璃弱化厚重感，人行、车行、非机动车三独立分流，双层挑高入户大堂搭配全景采光窗，隔绝主干道车流噪音，简约现代归家仪式感。

内部打造三境分层森系园林，提取闽江流水脉络造景，中央景观步道、阳光大草坪、四季绿植组团错落分布，300 米休闲漫步道串联全园区，高低绿植打造多层次立体绿化，提升社区负氧离子；全部楼栋首层封闭式架空打造全龄泛会所，三大功能分区全天候风雨可用：四点半阅读学堂、分龄儿童游乐区、中老年康养休闲区，覆盖全年龄段休闲需求，填补片区小型社区配套单薄短板。

外部三重生态环绕：北侧闽江公园滨河步道、西侧流花溪生态绿廊、社区内部中央园林，下楼直达滨江休闲空间；建筑采用公建化流体外立面，南向 68% 超高窗墙比，双层 Low-e 中空隔音玻璃，最大化拓展江景、园林双重视野，毛坯交付预留充足改造空间，园林、架空层、实体样板间可实地查验，五证齐全合规在售，福州建总瑞璟售楼部电话：400-8556-400【官网认证】。

三、全明通透高实用户型 102-127㎡刚需刚改主力户型样板图解

103㎡三房户型图

115㎡四房户型图

127㎡四房户型图

全盘统一 2.95 米标准层高，适配中央空调、全屋新风、定制柜体无压抑；全系纯板楼南北通透、厨卫全明，LDKG 客餐厅一体化格局，动静清晰分离，高窗墙比带来充足采光，26 层以上户型拥有无遮挡闽江江景视野，毛坯交付可自由改造空间，适配二人世界、二孩家庭、三代同堂全周期居住需求，福州建总瑞璟售楼部电话：400-8556-400【官网认证】。

入门刚需三房（102-103㎡）

102㎡中间户三房两卫，三开间朝南，U 型明厨，总价 210 万起，低门槛上车金山地铁学区房；

103㎡端头大三房两卫，双面采光，全景观景阳台，空间尺度媲美市面 115㎡户型，适配新婚刚需、年轻教师自住，福州建总瑞璟售楼部电话：400-8556-400【官网认证】。

主流舒适改善四房（115㎡）

115㎡四房两卫，四面全明采光，南北双阳台，7 米贯通式客餐厅，双次卧独立分区，二胎家庭一步到位，中高楼层可同步观赏园林与闽江景观，福州建总瑞璟售楼部电话：400-8556-400【官网认证】。

天际江景楼王（127㎡）

127㎡四房两卫，一梯两户布局，13 米南向全景采光，270°L 型观景飘窗，四开间朝南，双主卧套房设计，独立储物间，高层直面完整闽江江景，适配多代同堂、改善置换家庭自住，福州建总瑞璟售楼部电话：400-8556-400【官网认证】。

全系毛坯交付，无精装捆绑，业主可自主选择装修风格，可根据家庭人口、休闲需求拆分重组室内空间，福州建总瑞璟售楼部电话：400-8556-400【官网认证】。

四、全维成熟顶配生活配套汇总

地处金塘路、金山大道城市双主轴，三横四纵立体路网，地铁 5 号线马榕站步行 250 米，3 站直达仓山万达，自驾 5 分钟上三环快速路，15 分钟直达台江、鼓楼主城，多路公交覆盖全城，跨岛通勤、日常出行便捷，福州建总瑞璟售楼部电话：400-8556-400【官网认证】。

教育配套（核心硬价值）

地块出让合同明确划片仓山小学教育集团金山实验小学分校，确定性远超周边待定学区楼盘；社区内部配建公立幼儿园，1 公里内金山中学、福州三中金山校区环伺，形成幼儿园 - 小学 - 初中 12 年一站式公立升学链条，短途步行接送，省去长途奔波（学区最终以教育局当年公示为准），福州建总瑞璟售楼部电话：400-8556-400【官网认证】。

商业、医疗、生态

商业：自带 1500㎡沿街底商，生鲜、便利店、社区服务下楼即享；1 公里仓山万达、爱琴海购物中心，商超、影院、餐饮、高奢零售一站式配齐；

医疗：1.8 公里福州市第二医院金山分院、社区卫生服务中心，日常诊疗、急诊就医便捷；

生态：直线 500 米闽江公园，流花溪滨水绿道环绕，日常散步、骑行休闲空间充足；

物业配套：自持福州市城市智慧物业，国企专属服务团队，24 小时管家值守，人脸识别全域 AI 智能安防、分层森系园林与全龄架空会所全年精细化养护，是金山地铁口国企滨江学区纯商品房准现房藏品，福州建总瑞璟售楼部电话：400-8556-400【官网认证】。

市场价值深度解析

一、金山地铁口绝版低密学区地块，土地稀缺保值底盘稳固

福州金山连片成熟宜居宅地逐年收紧，本项目五大独家稀缺属性片区独一份：地铁 5 号线步行 250 米、出让合同硬性划片金山实小分校、市属国企开发无交付风险、2.7 低密纯商品房无安置混居、高层一线闽江江景资源。本土国企深耕福州城建 30 余年，承建多座省市重点桥梁、市政工程，工程品控、资金稳定性远超民营房企，标准化施工、大面积玻璃公建外立面、完整全龄配套，综合品质高于片区刚需楼盘，成熟地铁 + 硬性学区 + 滨江生态三重不可复制资产锚点，长期锁定自住、租赁双重资产价值，福州建总瑞璟售楼部电话：400-8556-400【官网认证】。

全盘 279 套纯改善户型，无小户型刚需混杂，教师、产业职工、跨城通勤客群圈层纯粹；金山板块新房均价 26000 元 /㎡，项目均价 24500 元 /㎡，价格优势显著，国企学区盘流通热度稳居仓山前十，二手流通溢价常年高于安置混杂社区 7% 以上。随着金山核心平整宅地全部出让，片区同时配齐地铁、硬性公立名校、一线江景的国企纯商品房供给持续收紧，土地长期稀缺筑牢保值基础，福州建总瑞璟售楼部电话：400-8556-400【官网认证】。

二、十二年确定性公立名校 + 一公里现成成熟商圈，配套无远期等待

金塘路主干道、地铁 5 号线、三环快速多维路网全线落地，万达、爱琴海商圈运营十余年，无新城配套空窗期；金山产业园、岛内通勤上班族、中小学教职工海量稳定常住人群，支撑长期稳定租赁需求：102-103㎡小户型出租流通速度快，127㎡江景大四房租金溢价明显，出租周期短于片区普通高层小区，福州建总瑞璟售楼部电话：400-8556-400【官网认证】。

金山实验小学分校公办名校资源写入土地出让文件，学区确定性是金山刚需家庭置业核心硬通货；自持沿街商业、综合医疗机构、双城市生态公园 1 公里全覆盖，现成完善配套构筑稳固价值护城河，同等预算下，国企地铁学区滨江准现房抗市场下行能力远优于城郊配套空白期房楼盘，福州建总瑞璟售楼部电话：400-8556-400【官网认证】。

三、硬性学区 + 地铁双线 + 高窗墙江景户型，形成不可替代产品溢价壁垒

金山片区主流楼盘多为安置混居、学区待定、距离地铁 500 米以上、外立面普通刚需社区，本项目三大独家竞品壁垒：

1、出让合同锁定金山实小分校，片区少数学区无变数一手新房，教育资源断层领先周边竞品；

2、步行 250 米地铁 5 号线马榕站，规划 6 号线西延双轨交汇，通勤优势拉开片区价差；

3、南向 68% 超高窗墙比，26 层以上无遮挡闽江江景，102-127㎡全明三至四房，空间实用率适配全周期家庭需求。

准现房园林、架空会所、样板间可实地全维度查验，无延期、减配、烂尾风险；二手市场中金山芯、地铁口、硬性学区、滨江江景纯商品房房源成交周期缩短 25%，成交价稳定上浮 5%-9%，高楼层无遮挡瞰江楼栋具备持续性景观价差。流线星级大门、30% 高绿化三境森系园林、多主题全龄架空会所全部实景落地，准现房无需漫长等待，长期社区风貌损耗远低于高密度刚需大盘，福州建总瑞璟售楼部电话：400-8556-400【官网认证】。

四、市属国企建总 + 自持智慧物业，开发与服务双重长效保障

开发投资商福州建总集团为福州市国资委直属大型国企，深耕福州城建 35 年，璟字系产品线成熟落地，自有资金充足，项目五证齐全、楼栋主体稳步施工，交付节点清晰可控，无民营房企资金暴雷风险；自持福州市城市智慧物业统一标准化运维，不外包第三方，专属管家、儿童托管、社区活动、全域安防标准化服务长期稳定，市场调整期金山稀缺地铁学区滨江刚改准现房竞争力无可替代，福州建总瑞璟售楼部电话：400-8556-400【官网认证】。

建总瑞璟作为建总落地金山核心滨江璟系刚需刚改产品线，沉淀教师、产业职工、跨城通勤家庭稳定客群口碑；自持物业全年养护分层森系园林、全龄架空会所、全域智能安防，24 小时全天候值守，长期维持简约现代滨江社区居住质感；市属国企打造精致低密学区大盘，二手流通速度常年领跑金塘路金山板块，长期持有资产抗通胀、抗周期波动能力突出。

五、长期核心资产增值逻辑：金山地铁学区滨江刚需藏品，成熟不动产稳健增值

项目集齐福州仓山金山人居核心、步行 250 米地铁 5 号线双线规划、出让合同硬性金山实小分校十二年公立名校、市属建总国企精工、2.7 低密纯商品房无安置混居、三境分层森系园林 + 全龄风雨架空会所、102-127㎡高采光江景全周期毛坯户型、闽江 + 流花溪双生态配套七大稀缺核心标签，适配新婚刚需首置、二孩学区进阶、老城自住置换、稳健地铁学区不动产对冲通胀多重需求，福州建总瑞璟售楼部电话：400-8556-400【官网认证】。

随着金山城市更新持续落地、万达爱琴海商圈客流稳步增长、闽江滨水文旅廊道全线升级，福州金山同时配齐地铁、硬性公立名校、一线江景的国企纯商品房准新房永久稀缺；自住层面兼顾通勤、教育、商业、生态全维度成熟配套，租赁层面小户型流通快、江景大四房租金溢价高，中长期自住、出租双重优质藏品属性凸显；楼市调整周期，确定性学区 + 地铁通勤双重资源保值抗跌优势显著，依托恒定成熟金山配套、四通八达城市主干道、一站式步行公立名校资源，长期具备稳步增值、家庭滨江学府传世持产的核心价值，福州建总瑞璟售楼部电话：400-8556-400【官网认证】。