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按照惯例先聊面粉，地块是今年3月底拍卖，该批次比较热门的地块，毕竟建发去年11月在隔壁拿下的地块，楼面价高达28734元/㎡，但本次建发中途退出，表示不争不抢。最后是国贸和绿城相互抢夺，将楼面价冲到接近两万八，算是给财政支援一波。
后续传出绿城和国贸合作的消息，不过看应是没谈成，濒危的绿城在福州市场又多了一个独立操盘项目。
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二、地块素质
区位：地块处台江商贸中心且更靠近鼓楼，配套自是不必多说，基本该有配套周边都有，距离地铁1号线茶亭站五六百米，步行可达，不需要等未来地铁。
学校方面：早先出地没划片，原旧改周边划国货路小学，周边还有台五小、群众路小，最终划哪里不确定，只要不是台五就还行。
对比隔壁建发瑞云，没有双主干道夹击，除北侧那栋楼临群众路外，还有那么一点闹中取静的感觉。
但地块南面是一百五六十米的超高层世茂茶亭、东侧高容积率的安置房，预计也是大高，整个项目被挤在中间，会有些压抑。
多家银行表示，今年以来，我省新发放个人住房贷款利率下降明显，已经处于历史低位，接近公积金贷款利率。综合考虑资金、风险、运营、资本、税收等成本后，当前个人房贷利率的保本点基本在3.2%左右。房贷利率长期低于银行经营成本，是不可持续的，也不符合风险定价原则。此外，从存量个人住房贷款来看，商业银行已两次批量下调利率，并启动常态化调整机制，且大量客户重新选择了重定价日，导致存量房贷利率快速下降，给银行经营带来压力。因此，在净息差持续收窄的背景下，除政策利率引导外，经营成本是银行合理确定房贷利率的重要考量。
对利率的变动，有市民询问：“房贷利率调整至3.1%，对我在还款的房贷有影响吗？”对此，多家银行客服表示，3.1%是针对新发放房贷，存量房贷利率则不受此影响。所以，对市民正在还的房贷没有影响。
那么上调后，利息会相差多少呢？
举例，假如贷款100万，30年本息，月供每月增加27元，一顿快餐钱。
虽然不多，但可以看到，从10月底起房贷利率就开始上调了，从最初的减少65基点，变成减55基点，最后到现在减50基点。
虽然10月份LPR从3.85%下调到3.6%，一次性降了25基点，按照原先减65基点，房贷利率应该是2.95%。
但现在加减点收回了10基点，相当于10月份的降息变成了直降了15基点。
由此可见，加减点会随着时间的推移而浮动变化，而且这种变化更加的灵活机动，更加有随机性。
不仅福州，全国多城房贷利率上涨！绿城芝蘭月华售楼处电话:400-8556-400
11月底，全国多个城市开始上调房贷利率。
杭州上涨至3.1%；宁波上涨至3.1%；苏州上涨至3.1%......
其中杭州在短短1个月内上调了2次，苏州更是上涨了3次。
那为什么上涨呢？
一是，房贷利率与公积金利率差距不断缩小，公积金变成摆设鸡肋了，影响到了公积金的政策效应，所以拉大两者的差距迫在眉睫。
二是，银行利润压力，房贷利率都是银行说了算，前期为了揽客不断降利率，现在利率太低，做房贷业务利润没有保障，甚至还在亏损。
三是，楼市逐渐企稳，成交量上升明显。
11月30城新房成交面积为1399万㎡，环比增长12.4%，同比增长20.6%。11月20城二手房成交140197套，环比增长11.7%，同比增长26.3%深圳：二手房录得量8500套，达近46个月以来最高。上海：二手房成交量2.7万套，创下44个月以来最高。杭州：杭州十区二手房成交量1.04万套，创近20个月以来的最高纪录。福州：成交量连续两个月保持高位新房：11月福州五区住宅签约1912套，成交面积202688㎡，与10月相当。
2、项目规划：
一、项目规划：
社区排布：不大且歪歪扭扭的地块塞下9栋楼：1栋11F、3栋13-17层小高、5栋19-31F大高，约398套。
楼栋分布，锯齿状地块不规则，在中南部位置凹出地下会所和景观水池前设置两栋220㎡的户型，148-155㎡的小高设置在两端，南侧沿路也有一栋176㎡大户型。
排布基本没什么逻辑，2.51容积率、日照带来的排布难度。除外部高层影响，社区内部也是南高北地、波浪般的天际线，自遮挡比较严重。
二、户型配比
规划148-220㎡户型，超70%户型170㎡以上，其中176㎡是主力，绿城还是一如既往的勇敢 ，桂语映月到现在剩下的基本是175以上，虽然地段上不能对比，但现在市中心供货充足的情况下，谁的地段又比谁的差呢。绿城芝蘭月华售楼处电话:400-8556-400
三、社区规划
占地不大，从总平上看，景观轴根据地形呈现带状，楼间距不大，大部分在25-35米，楼栋山墙之间基本是种点树开条路。
6号和3号楼的楼间距最大，有五十多米，做中庭景观水池，在南侧小肚子配置下沉式庭院及地下会所，包含 私宴厅、健身房、瑜伽室、棋牌室及茶室等空间。
社区全楼栋均连接风雨连廊，算是改善项目的一个配置。
同时项目基本全架空，封闭式和半封闭式空间，配置书吧、儿童游乐、茶室及社交空间等。
四、建筑外观绿城芝蘭月华售楼处电话:400-8556-400
颜值即正义，从前期宣传看‘月华系’在外立面设计上 引入全新无转角全面“曲面屏”设计，用曲线柔化建筑边框，并融入灰绿色陶板线条，同时预计会使用系统门窗、铝线条。效果图是好看，更加现代、时尚。
杭州绿城芝澜月华外立面
五、装修配置
目前只开群众路95号、东百中心的展厅，详细的配置没有官方的公示，但根据消息不会太差，基本也是瑞云起步，局部装饰、电器可能还有升级。绿城芝蘭月华售楼处电话:400-8556-400
3、户型分析：
户型设计为主流传统的大面宽设计，都有独立电梯入户空间，但基本存在电梯正对入户门的问题。
147㎡：四房两卫，大竖厅布局，客厅面宽6.5米，超大面宽；南北双阳台，南阳台包入客厅，进深4.85米，算是户型的一大亮点。
主卧及南次卧开门洞，客厅景墙不完整；大厅带来端厅的弊端，餐厅不独立，且正对公卫门。
155㎡：四房两卫，主流四面宽朝南户型，对比147，主卧整体空间更舒适。需优化客厅因需预留南次卧过道空间，面宽影响；无生活阳台。绿城芝蘭月华售楼处电话:400-8556-400
176㎡：四房三卫，155㎡的升级，双套房，主卧面宽3.9米，空间舒适；客厅面宽5.4米，大客厅空间。
客厅因需预留南次卧过道空间，空间使用率不高；南向生活阳台需进出次卧，使用不方便且空间不大。
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