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项目规划两栋住宅，三栋别墅，其中住宅已经备案，共221套，其中商品房117套（1号楼87套，2号楼30套），社会公共保障房25套，安商房79套。项目是混合安商，有意向的购房者需要注意。

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楼盘土拍

2018年4月19日，福建乃春实业以4.4亿元+配建2250㎡竞得宗地2018-02号，溢价12.24%，成交楼面价约19968元/㎡。土地面积：15.02亩，容积率：2.2，限高50米，须配建30%安置型商品住房，按照16280元/平的均价销售，由市政府指定对象购买。

分析：2018年土拍，陌生的企业，乃春实业拿下了位于台江区的小地块，同样配建了安商房，同时由于拿地比较激烈，还配建了2250㎡的社会保障房，导致整个地块可开发的空间较小。

对于地块而言，处于台江区，目前区域周边新盘数量较少，加上后续也没有土地供应，整体的去化压力较低。同时近2万的楼面价，对比目前的备案价近3.3W，利润空间尚可。

对于乃春实业而言，目前也比较陌生，非纯商小地块搭配非大型房企，对于未来的楼盘品质还是有较大不确定性。

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户型情况

对于项目而言，户型情况较多，1号楼：87平米平层、94平米复式，2号楼：106，112平层。

87平米：三房两厅两卫，位于1号楼东端头，双开间朝南，纵深大面宽小，横厅布局，客厅靠东侧阳台采光，比较早期的布局，主要硬伤在于其中一个卫生间是暗卫。

95平米：四房两厅两卫，复式，位于一号楼中户，楼下一间房，楼上靠倒板做三房，虽然靠复式能做到一定的得房率，不过主要硬伤依然是存在暗卫，同时虽然是两个卫生间，不过依然无法在主卧搭配，同时复式户型导致的面宽窄，空间感一般。

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区位情况

项目位于台江鳌峰片区，距离万达广场1公里，距离鳌峰公园550米，日常休闲购物有一定帮助，距离在建的地铁4号线1公里，帮助不大，距离私立校华伦中学350米，作为陪读房有一定优势，对于区位而言，虽然地处台江区，不过也远离核心区，主要预期在于未来金融街CBD能否与对岸江南CBD联动发展，总的来说，区位中规中矩。

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价格情况

项目2021年1月底领证备案，备案均价接近3.3W，其中1号楼公摊21.7%（2梯7户），2号楼公摊19.1%，项目目前网签仅4套。

对于3.3W的均价而言，对比目前台江区的其他项目看看，目前在售的新盘主要是特艺城天娇，备案价3.25W，缺点在于类SOHO住宅，土地年限短，虽然项目较快的网签去化，不过并不是卖得好，项目提前网签再通过中介分销。对比而言两个项目备案价接近，特艺城的优势在于区位靠近市中心，劣势在于居住体验较差，当然对于悦江府而言，小地块项目，整体的社区成型度也比较一般。

当然如果对比去年初开盘的万科金域国际，规划了接近纯商地块，精装备案均价3.5W，对比而言，万科的区位更靠近市中心，同时社区成型度也高，劣势在于万科是高容积率的高层住宅，未来的居住体验有一定影响。

对比周边的二手房而言，由于主要都是老房龄社区，均价普遍在2.3W左右，次新房以阳光凡尔赛宫为主，目前均价3.35W左右，对比而言该盘的备案价与次新房接近，不过从社区的定位来看，虽然是新盘不过并没有优势。

综上，如果对比在售楼盘而言，项目的备案价并没有优势，同时区位也算台江区比较偏远的区域，优势在于可售房源不多，加上区域的库存压力较小，可以通过长周期的去化来做消化。

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“共有产权”房

为探索构建房地产发展新模式，支持城乡居民刚性和改善性购房需求，实现“居者有其屋”目标，政和县出台“共有产权”房政策，已于2024年10月1日起实施。

01 此次“共有产权”房政策支持对象有哪些？

在政和县域范围内工作或生活的，无商品住房或仅有1套商品住房需要改善住房条件的家庭（个人）。

02 哪些房源列入支持范围？

政和县域范围内房地产开发企业自愿参与的存量新建商品住房现房，或已批预售、风险可控的期房。目前已有4家房地产开发企业参与“共有产权”房政策，分别是新景书香苑、奥体佳苑、水云筑和同心嘉园。

03 此次“共有产权”房政策支持标准是什么?

1.县住建局牵头负责协调房地产开发企业，确定具体楼盘促销价格和其他优惠措施（含一房一价）。

2.县级统筹1亿元（以房票形式），用于支持购买“共有产权”房对象支付首付款（按政策规定的最低首付比例，每套最高不超过20万元，南平市与县级等比例出资，下同），购房无贷款的参照商业银行按揭贷款的最低首付比例执行。

3.其他优惠政策：购买“共有产权”房对象，符合条件的，可同步享受我县家电消费、家装厨卫“焕新”等促销政策。

04 如何确定自己是否具有“共有产权”房的购房资格？

购房人可在政和县不动产登记窗口或“掌上南平”APP上申请，由县不动产登记中心依申请确认“共有产权”购房资格，并出具不动产登记信息证明。

05 如何购买“共有产权”房？

1.购房人在县(或市、区)不动产登记窗口或“掌上南平” APP确认购房资格。

2.购房人与房地产开发企业签订购房合同(若为期房，则签订购房意向书)；购房人与实施主体同步签订《购买“共有产权”房补充协议》

3.实施主体根据购房合同和按揭贷款方式(若为期房，根据购房意向书和按揭贷款方式)，向房地产开发企业开具相应比例的房票

4.房地产企业协助购房人向相关商业银行或公积金中心办理相关申请审批手续；县不动产登记中心根据实施主体提供的购房人房产信息和《补充协议》，将房产予以限制

06 “共有产权”房使用约定有哪些呢？

1.购房人所购“共有产权”房可随时回购、上市交易，但须在结清实施主体支付的“共有产权”房票资金后才能办理产权过户、变更等相关手续。

2.购房人按照100%房屋产权享受业主权利，并承担100%业主责任义务，全额承担购房所产生的各项税费（包括但不限于契税、不动产登记费、住宅专项维修基金、物业费、水电气开户费等）。

07 “共有产权”房回购的约定有哪些呢？

1.购房户按照100%房屋产权享受业主权利，所购“共有产权”房可购（回购）、可售（上市交易）、可租（向市、县实施主体承租）、可住（居住使用）。

2.购房户在购房之日起10年内回购或上市交易的，在结清市、县实施主体支付的“共有产权”房票本金后，即可办理产权过户、变更等相关手续。

3.购房户在购房之日起10年－20年内回购或上市交易的，由市、县实施主体或购房户委托第三方评估（按购买时毛坯或精装房产状况评估），按市、县实施主体拥有的产权比例评估价回购。回购后即可办理产权过户、变更等相关手续。

4.购房户在购房之日起20年后未回购或上市交易的，应向市、县实施主体承租其持有该房屋产权部分，并按照市、县实施主体支付的“房票”本金，以当年一年期银行定期存款利率标准支付房租，每年一结。此后，如购房户提出回购或上市交易，仍按第3点评估方式执行。