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01
项目素质
一、项目土拍:
2024年10月24日,华润成功拍回2025-45号地块。
地块用地面积45033平方米(合67.55亩),其中A地块15.54亩已建成,B地块35.6亩,C地块公园绿地16.41亩,成交总价9.47亿,楼面地价10784元/㎡。
二、项目素质:
项目区属鼓楼区,西二环路西边,地段及配套方面可挑剔的不多,毕竟在核心的位置,距离市政府也就1公里的距离。
学校来说,划片钱塘小怡山校区,对口杨桥中学。
在交通上,路网和公交便捷,地铁站最近的步行距离约1公里,有点远,但也还能走到。
商业方面,苏万宝商圈的城市核心商业配套,休闲娱乐均可满足。
外部无景观,地块东侧临近西二环路,地块北侧为垃圾站,选择时需注意,也行不算大,毕竟不吵不算中心。
02
项目规划
一、总体规划
营销核心卖点:鼓楼、商圈、学区
地块规划住宅7栋住宅、2栋商办,住宅预计约344套
社区行列式布局,南侧为住宅、北侧为办公。架空层挑高5.1米。
业态规划上:全T2,其中6栋高层、1栋小高。
排布逻辑上:129㎡户型沿西二环路布置,139㎡内部设置为主,165㎡仅一栋,布局住宅社区最北侧。
二、户型配比
首改、改善户配,129-139㎡占比83%、大户型168㎡户型仅占比17%。车位配比1:1.25。
三、社区大门
受限地块因素,社区大门设置在东侧,宽度上受限,外摆延伸明显归家仪式感也算弱。
四、社区内部
社区园林面积约6000㎡,为南洋风格;同时地块东侧规划有约16.41亩的市政园林,日常休憩散步的好去处。
1#2#3#楼设置有风雨连廊,可惜没有全社区设置。
五、福州首创
装修配置:福州首个华为鸿蒙智家落地项目,搭载华为全屋智能产品,集成控制多个系统,个性化定制舒适体验。鸿蒙系统,链接智慧园区,实现手机、座驾等多生态互联互通。
03
户型分析
新规产品下,户型得房率更高。设计上,所有户型设计独立玄关,129-139㎡户型为合用电梯厅,168㎡户型配置独立电梯厅,隐私性及可用性强。同时配备宽敞子母门。其中:
129㎡四房两卫:
户型类四叶草布局,节省过道面积,空间使用率提高,客餐一体空间视感强。
餐厅带岛台,方便日常使用;阳台宽度7.9米;主卧套270°观景窗。
厨房空间略显狭小;四叶草动静分区上差点意思。
139㎡四房两卫:
四开间朝南,U型厨房,通风采光效果好;客厅面宽高达6米,阳台9米。
169㎡四房三卫:
超大开间朝南,大横厅7.2米客厅、阳台10米,双主卧套房;中西厨及餐厅合并,空间感及使用便捷。电梯独立入户,约7㎡电梯厅。
04
总结
项目区位和配套方面基本没什么可挑剔的,户型得房率优势也是很明显的。诸如:鼓楼首个新规产品、福州首个华为鸿蒙智家楼盘等。新楼盘的内卷程度越来越高,目前营销装修尚未开放,预计也是在等全维展示。
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