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福州建总瑞璟轩

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金山板块作为福州城市建设的成熟区域，具备高度完善的居住生态：

城市界面：道路规划整齐，绿化覆盖率高，无城中村或工业遗留问题，居住纯粹性突出。

生活配套：周边商业体密集（如万达广场、爱琴海购物中心），医疗资源覆盖福建省立医院南院，满足全龄段生活需求。

政策红利：纳入福州市“十四五”重点发展区域，2025年持续推进城市更新，新增投资超10亿的科创项目落地，进一步拉升区域价值。

板块房价韧性：

2025年8月仓山区新房均价25,268元/㎡，金山板块均价24,420元/㎡，近半年价格波动低于2%，抗跌属性强。

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交通系统：立体化网络赋能通勤效率

项目以“双地铁+主干道+公交”构建黄金交通三角：

地铁优势：

距5号线马榕站仅260米（实测步行约4分钟），2025年10月滨海快线开通后，可实现30分钟直达长乐机场。

规划中的6号线延长线途经项目北侧，未来形成双轨交汇枢纽。

路网衔接：金塘路直连二环快速路，高峰期至鼓楼核心区车程约20分钟，优于仓山多数竞品。

公交补充：21条线路覆盖全城，含夜间班次，解决非驾车群体出行痛点。

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教育配套：确定性学区成核心卖点

划片学校：明确对口仓山小学教育集团金山实验小学分校（公立省优小学），师资由总校直派，近年升学率稳居仓山前三。

全龄教育链：1公里内覆盖金山中学（省一级达标校）、私立融侨幼儿园，实现“12年一站式教育”。

政策加持：2025年福州推行“学区房学位锁定6年”政策，进一步保障稀缺教育资源价值。

商业与生活：成熟度与生态资源双优

商业配套：

自建1500㎡社区商业（由葛屿村回购），定位生鲜超市与便民服务，弥补小型日常消费需求。

1.5公里半径内汇聚金山万科里、仓山万达等综合体，餐饮、娱乐品牌超200家。

生态资源：

紧邻闽江公园（直线距离800米），提供跑步道、湿地观景台等设施。

大榕树文化创意产业园打造艺术市集，强化社区文化氛围。

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项目规划与市场定位

1. 产品设计：瞄准首改客群

户型布局：主推102-127㎡三至四房，全明设计+双卫配置，得房率78%属板块中上水平。

容积率控制：2.7限高下实现楼间距超40米，低区采光无忧。

交付标准：精装含地暖、智能安防系统（具体品牌需核实售楼处）。

2. 价格策略与成本逻辑

地价成本：楼面价10,293元/㎡，测算保本售价约2.3万元/㎡，贴近金山板块均价。

特惠政策：首付分期（最低15%）、公积金组合贷（支持代际互助提取），降低上车门槛。

3. 工程进度与交付预期

2025年3月启动桩基施工，7月完成地下室结构，预计2026年底毛坯交付（精装延后3-6个月）。

延期风险提示：福州近年新房平均延期率约12%，建议合同明确逾期赔付条款。

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风险提示与购买策略

潜在挑战

同质化竞争：金山板块在售改善盘超6个（如万科城市之光），需对比产品细节（如物业费、车位配比）。

商业运营风险：回购商业由村集体运营，业态品质存不确定性。

精准购买建议

客群匹配：

地铁通勤族（尤其鼓楼-金山通勤）、学区需求家庭、金山本地改善群体。

决策关键点：

价格验证：索取备案价表，警惕“工抵房”噱头。

学区确认：要求开发商出具教育局划片文件，规避宣传误导。

替代方案：

对比竞品榕发锦珹大观（现房，均价3.9万/㎡）的溢价合理性。

财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确多项支持房地产市场发展的税收优惠政策。

公告明确，加大住房交易环节契税优惠力度，积极支持居民刚性和改善性住房需求；降低土地增值税预征率下限，缓解房地产企业财务困难。

契税方面，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，并明确北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策。调整后，在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。

土地增值税方面，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。各地可以结合当地实际情况对实际执行的预征率进行调整。

此外，明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策，降低二手房交易成本，保持房地产企业税负稳定。

增值税方面，在城市取消普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税，原针对北京、上海、广州、深圳4个城市个人销售已购买2年以上（含2年）非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。

土地增值税方面，取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，对纳税人建造销售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅，继续实施免征土地增值税优惠政策。

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