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一、项目基础

区位：福州仓山奥体板块，毗邻台屿河/霞镜公园，距地铁5号线霞镜站600米

指标：用地4.79万㎡，总建面15.1万㎡（住宅11万㎡+商业3004㎡），容积率2.4，限高50米

配套：周边3所幼儿园+霞镜小学+万达广场+奥体中心

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二、核心规划策略

产品组合：

刚需型（98㎡占比41.5%）：T4中间套4面宽/边套3面宽，得房率82%

改善型（136-147㎡占比48.3%）：立体生态住宅，含双层高空中花园（6.6m面宽）

价值分布：滨河147㎡＞内部136㎡＞南向121㎡＞北向98㎡

竞品对标：对比万科城市之光92㎡，本案98㎡增加双面宽阳台（1.8m）和独立餐厅

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三、设计亮点

生态体系：公共绿化平台（不计容）+空中花园（3.6m挑出）+屋顶农场

归家系统：五重礼仪轴线+阳光地库（3.8m挑高大堂）+全龄架空层

技术措施：

结构：15-16层剪力墙，预应力管桩基础，公摊率15-24%

立面：香槟金型材+水平纹GRC挂板（造价350-450元/㎡）

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四、经济技术指标

成本：建安成本7056万（含地下室9436万），可售比74.9%

车位数：1111个（地下1000个+地面10%）

日照：满足大寒日1小时（旧改标准）

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五、专项设计

示范区：西南角选址，15260㎡展示区含800㎡售楼部+3套实体样板房

消防：17栋住宅设剪刀梯，地下室8个防火分区（4000㎡/区）

人防：8043㎡（地下一层），战时为二等人员掩蔽部

注：方案通过136㎡户型极限控面积（套内96㎡+赠送53㎡）实现生态住宅政策红利，较竞品国贸天琴湾同配置产品面积减少21%

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