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海南北京城建海云湾

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北京城建·海云湾由国企品牌实力开发，恢弘匠筑20栋8-10层一线海景墅质洋房，户户观景，层层听涛;纯板式建筑，现代简约风格;大开间横厅设计，奢享IMAX巨幕海景;首层私享附加园艺，顶层尊享温警私密空间。墅质佳境醇厚、尊贵;两轴一中心造景，组团式园林规划，1.05容积率，45%绿化率，倾力打造三亚高品质低密度滨海纯居住社区。

项目地址：海南省三亚市红塘湾旅游度假区红塘大道

开发商：北京城建（海南）地产有限公司

占地面积：项目总占地139亩

建筑面积：约14万㎡

楼栋总数：20栋8-10层一线海景墅质洋房

容积率：1.05

绿化率：40%

产权年限：70年

停车位：1057辆（配比1:1.2）

物业公司：万科物业

电梯户数：洋房2梯4户、3梯6户

主力户型：

105-120㎡三房、132㎡四房

包含标准洋房、花园洋房和阁楼洋房

一线亲海横厅美宅，墅质佳境匹配超高赠送

交通便捷：坐拥空港自贸区三大立体交通体系：比邻红塘湾海上机场5公里与三亚凤凰国际机场8公里，紧靠G225国道与G98环岛高速西线段、多条轻轨网络在建，通达东西；

3000㎡业主会所、60000㎡海岸公园、20000㎡风情商街包含红塘湾建国度假酒店以及红塘湾旺豪超市火爆开业，餐饮娱乐功能一应俱全，更有五星级万豪酒店强势进驻，打造区域精品高端酒店；

SPA浅池、50m标准泳池、儿童乐园、首层托儿所、康养复健花园以及两轴一中心造景，组团式园林规划。

主力106-120㎡超大横厅宽境墅质洋房

三室两厅奢适尺度阔景阳台，纵览一线海岸

●B1户型特点：

一字横厅设计，演绎出众

入户玄关营造典雅家庭礼仪空间

餐厨客厅横向排列，容纳更多灵活可能

套室主卧南向朝开，品质不显自露

动静有序，阳光满室，明朗度假生活

{8.1m阔景阳台，山海大境尽收眼底}

●C1户型特点：

270°观景望海双阳台

双厅一体相伴观景阳台，俯瞰天地宽广

主卧私享270°阳光露台，与美景窃窃私语入眠

多功能房随心支配，打造属于家人的欢乐天地

有序空间打造纯粹生活，更懂居者需求

{宽奢横厅，畅享悠然旅居时光}

标准洋房产品（A1、A2）：

105-116㎡演绎大面宽短进深的经典格局

三室两厅悦享方正宜居，品鉴自贸港粹美生活

●A1户型特点：

横纵通透双厅双阳台，塑造空间美学

入户挑廊过滤繁杂，为度假生活增添私密舒适

南向三开间采光充足，通透大气

南北双厅双阳台以清风阳光佐餐，谈笑赏海

宽绰主卧静享旅居私密空间

{南北通透贯穿，缔造伦美格局}

●A2户型特点：

南北赏望山林海河，妙趣天成

艺术花池连廊皆为风景，归家之旅步步生趣

三大开间朝南吸纳光彩，明朗通透

6.8米双联阳台捕捉舒心与惬意，饱览胜景

舒适餐厨客厅全开设计，乐享家庭温馨时光

{花池连廊呼应双联阳台构造别样妙趣}

标准洋房产品（C2）

132-133㎡宽境横厅优雅有序向海而生

四室两厅放纵阔悦人生，承袭生活缤纷礼仪

●C2户型特点：

四室稀藏宽境大宅，安鉴自贸港绝美未来

南北通透大气阔悦，多功能百变空间自由灵动

套房式主卧承袭生活礼仪

独立厨房，满足每一场私房盛宴

双厅一体化，饕餮山珍与风光海味共享

近7米宽境双厅连阔绰阳台开怀揽景，优雅不凡

海南北京城建海云湾

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房产信息：

半年总结+趋势预判｜政策频出 助推市场复苏

中原研究-2024深圳楼市半年刊

序言：政策托底 一二手分化加剧 以价换量成主题

2024年上半年国内经济形势好于预期，但也呈现两极分化，内冷外热的局面。一方面是全球经济企稳，外部需求有所回暖。另一方面发达国家去库存结束，进口需求回归。同时，国内企业加速出海，优化全球布局，经济抗压和稳定性增强。多重利好下国内出口超预期增长，但内需偏弱，投资、消费皆放缓的态势不改，经济对外需的依赖程度较高，而内在动力不足。再加上今年作为全球大选年，外部不确定性上升。地缘政治局势紧张，中美、中欧贸易摩擦加剧。从与经济周期高度正相关的财政税收收入也可以看出，今年财政税收负增长，表明国内经济虽有所改善但下行压力依然较大。

解决内需偏弱，增强经济发展内在动力，关键在于解决房地产下行问题。投资、消费放缓，就业、收入下降，根源在于房地产极度低迷。国常会指出，“房地产业发展关系人民群众切身利益，关系经济运行和金融稳定大局”。因此，稳经济的关键是稳楼市，上半年救市信号强烈，政策上延续宽松趋势，并且力度进一步加大。

中央层面，2月LPR下调25个基点，为历史单次最大降幅。4月30日政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，消化存量、优化增量成为未来房地产调控的主要方向。这是时隔八年之后再提“去库存”，也为一线城市限购松绑提供了依据。5.17央行政策组合拳，降首付比例、降商贷、公积金贷款利率，首付比例、利率已经降至历史最低点。6月7日国常会以较大篇幅再提“去库存”，表明“去库存”工作成为楼市短期首要任务。同时，央行、住建部会议多次明确收购已建成存量商品房用作保障性住房。通过收购去库存加快存量商品房销售，加大保障性住房供给，推动构建房地产“市场与保障”双轮驱动发展的新模式。

为响应中央政策，根据因城施策原则，各地方政府也相应在限购、首付比例、贷款利率等方面做出调整。重点是一线、新一线，成为本轮调整的主要城市。除了一线城市以外，其余城市基本完全取消楼市限制措施。中央多次为房地产发声，加上频繁的政策松绑，明显改善了市场预期，各地方楼市成交也出现明显回升。

从深圳市场来看，楼市政策频出，政策松绑之密集、力度之大，堪称历史之最。2月春节前，深圳松绑限购，深户取消社保限制，非深户社保5改3。3月深圳取消7090限制，满足日益增长的改善需求。5月初深圳再次放松限购，分区优化限购政策。5月底，深圳响应央行517新政，降低首付比例和贷款利率，首套首付比例由3成降至2成，贷款利率由3.85降至3.5%。此次利率下调35BP，为单次最大降幅，首付比例也降至历史最低，政策力度已经超过2008年救市力度。

在政策支持下，深圳房地产市场也活跃起来，流动性显著增强。但最显著的特征是二手活跃新房低迷，一二手分化加剧。数据上来看，上半年二手住宅成交是新房的1.76倍，客户更加青睐二手房。市场从2021至2022年进入打新热潮，新房主导市场。至2023年一二手相对均衡，2024年，二手重新回到市场主导地位。一方面，二手价格经历了近三年的持续调整后，房价跌幅大，相对于周边新房，二手价格、户型方面更具性价比。另一方面，新房价格受管控，跌幅不如二手，一二手基本不再存在倒挂。同时近两年新房维权普遍，质量不佳、使用率不高等问题突出，客户对新房信心不足。因此，客户逐渐流向二手市场，二手成交出现明显回升，月成交稳定在4000套上下。

虽然市场成交活跃起来，但以价换量的局势未变。新房市场，开发商延续去年的降价促销政策，甚至不少开发商在原有折扣上再次大降价，坪山、龙岗、光明等地区出现不少破价项目，折后价格远低于周边二手，虽然有一定效果，但是也进一步冲击了市场。二手市场也是如此，成交量的上涨并未带动价格上行，成交依然以笋盘为主，量变尚未引起质变。

展望下半年，稳楼市仍是政府重点目标。但楼市下行趋势尚未扭转，下半年政策松绑还有较大空间。

宏观调控

新政力度持续加大, 政策调控次数大幅增长

据中原地产研究中心统计，今年上半年累计房地产调控政策次数约400余次，同比去年上升近一倍，楼市调控次数大幅增长。在调控时间上，二季度政策调控次数多于一季度，二季度政策力度明显加大；在调控政策内容上，仍以公积金贷款放宽、购房补贴为主，此外全国大多数城市已实施取消限购、取消利率下限、降低首付比例等措施，进一步降低购房者置业成本、降低上车门槛，加快楼市去库存步伐；在调控城市分布上，一线城市依然比较谨慎，但调控力度较往年进一步加大，其他大部分城市均从不同方面出台措施刺激市场需求。

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深圳限购政策持续优化 政策力度显著增强

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上半年，深圳房地产调控政策持续出台，政策力度较往年进一步增强。为更好适应房地产发展新常态，满足不同户籍人群、刚需及改善群体的住房需求，先后于2月份和5月份出台优化限购政策，有助于释放市场潜在需求。在新房领域，取消“7090”政策和出台新建筑设计规则，未来新房大户型供应占比将进一步增大，居住舒适度显著增强。在二手房领域，“以旧换新”，取消“二手房参考价”，存量房评估价格更新等政策，进一步降低二手房交易成本，促进二手房市场回暖。528新政的实施，进一步降低居民购房门槛，减轻还贷压力，市场出现短暂爆发，但受经济承压等因素制约，政策有效性仍显不足。总体而言，上半年深圳政策力度较往年同期显著增强，6月份二手房市场成交量创3年新高，新政效应持续释放；下半年市场面临的不稳定因素依然较多，政策力度有望进一步加大。

土地市场

土地供应

上半年深圳土地市场成交宗数较去年明显减少，居住用地面积供应大减，工业用地仍占据主导。在区域分布上，深汕区、龙华区成交宗数最多。

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土地出让面积狂降7成

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根据深圳中原研究中心监测，2024年上半年土地市场的成交面积较去年同期减少71.2%，成交金额同比减少68.5%。相较于去年，今年深圳上半年成交土地23宗，与去年同期相比减少10宗。工业用地成交17宗，占比73.9%，均以底价成交；其他用地成交3宗，位居第二；商业用地成交2宗，居住用地成交1宗，略高于底价成交。

居住用地分析

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上半年仅1宗宅地供应，创7年来新低

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上半年只出让1宗居住用地，较去年同期减少6宗，为近七年来低谷。该地位于龙华区民治街道，出让面积4.7万平，同比下降69.3%，成交金额51.8亿，同比下降75.5%，楼面价23913.7元/平，小幅度溢价成交，预计下半年居住用地供应会有所增加。

上半年各类型土地供应中，工业用地成交面积63.4万平，占比74%位居第一；其次为其他用地、居住用地。在各区分布中，龙华区、深汕合作区成交宗数较多；在成交面积上，深汕合作区位列第一。

土地排行榜

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深超总T207-0060地块仍占均价榜首

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根据深圳中原研究中心的统计，中建壹品投资发展有限公司、湖北文旅园区建设发展集团有限公司以51.79亿元联合竞得A808-0025宗地，溢价0.2%成交，为今年上半年唯一的住宅用地。A808-0025地块位于龙华区民治街道，无保障房配套供应，采用“单限单竞+摇号”规则，取消新房限价，但需提供普通商品住房销售价格的承诺函。

自2022年以来，楼面价前十中多集中于西部区域的龙华、宝安区，合计占据八个，主要得益于区域可供地面积较多，片区配套逐渐完善，市场认可度高。福田、罗湖等四区无宅地供应。近三年新房限价最高地块是T207-0060，由中海地产竞得，毛坯限价13.3万/平，受到市场普遍关注。

……

注：以上为《中原研究-2024深圳楼市半年刊》内容节选

完整报告可在后台回复“2024半年报”获取