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地铁栖江元璟：备案名（元璟TOD），地处：金山北，闽江大道与建新北路交叉处。
项目占地50亩，共规划20栋住宅，其中10栋为8-9F洋房（125-149平），10栋为4F上下叠墅（161-178平），254套。
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楼盘土拍
2024年11月22日，地铁置业以底价6.64亿拿下宗地2024-56号，楼面价16599元/㎡。
土地面积：50亩，容积率1.2，建筑限高：30米以下。
地块住宅建筑单套建筑面积（含公摊）大于144平方米（含144平方米）的住宅可建设立体生态住宅，竞得人需征得相邻限高部门同意。
市地铁集团在该地块位于建新北路与闽江大道交叉口一侧的首层，按照12000元/平方米回购商业建筑面积1000平方米。
地块划片学校为金城小学（暂名），在规划学校未建成前，业主子女可选择到仓山淮安实验小学或洪塘中心小学(淮安校区）过渡。
分析：去年底，地铁置业入场拿下金山北的低密纯商，这幅地块也是一块回归肉。
2024年首次土拍上架过，当时楼面价1.5W，容积率2.6，最终取消。
容积率最终做出大调整，同时允许四代宅，楼面价略微上涨，最终依然是兜底。
对于地块而言，最终也没有采取四代宅的加持，采取了刚改洋房+改善叠拼的设计。
这几年四代宅在福州市场，也是过山车，已经有望樾，流花溪一期等，都没有采取四代宅。
对于地块而言，地块面积不小，不过低容积率加持后，体量也不算太大，采取高低配的设计，也符合市场需求。
最明显的参考就是三环边建总1.4W拿下的建总雍玺湾，只不过雍玺湾的别墅采取了联排，面积268平左右。
对于别墅而言，前几年由于限制，都是叠拼还是上中下，实际接近复式洋房。
市场这么多年，别墅认可度：独栋>联排>>叠拼。
对比而言，项目采取叠拼，散失独特性，也意味着不会定位千万的客源，单价无法与联排独栋等媲美，好处是面积170平左右，整个面积段下压，转为改善客源。
相比来说，建总的胆量更大，地铁置业首次独立操盘纯商，走安全牌路线也很合理。
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