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岛内稀缺性：项目位于厦门岛内湖里区高崎机场片区，是岛内罕见的“2字头”新房（单价2.6万/㎡起，总价220万起），显著低于岛内新房均价（4万+/㎡），成为刚需“进岛”的跳板。
战略留白区定位：根据《厦门市国土空间总体规划（2021-2035年）》，高崎片区被列为“战略留白区”，未来规划转型为国际贸易与科创中心。机场搬迁后，区域将建设高等级商务中心、交通枢纽（整合高铁、城际铁路、地铁9/7/2号线），但现阶段配套成熟度低，属价值洼地。
现房与产权优势3000余套毛坯现房在售，产权从2021年起算70年，即买即交付，规避期房烂尾风险。
02产品力深度解析
户型设计与缺陷
主力户型：82-88㎡两房一卫、137-143㎡三至四房。
核心问题：
面积利用率低：80多㎡仅做两房（市场同面积段多为三房两卫），137㎡中间套功能分区不合理。
缺失主流面积段：无90-120㎡改善型户型，与市场需求错配。
毛坯交付隐性成本：需额外承担约3000元/㎡装修费，实际成本接近2.9万/㎡。
海景资源争议
宣传“一线亲海”，但实际受环岛北路主干道阻隔，且岛内沿海住宅用地仅占海岸线5.7%，景观溢价有限。
社区规划亮点
超200亩滨海大盘，容积率2.8，绿化率35%+，居住舒适度较高；外阳台设计、低公摊（约12%）为加分项。
03配套资源客观测评
04市场竞争力与客群匹配
价格策略的“双面性”
优势：单价仅为嘉福花园一期二手房（2.4万/㎡）的1.08倍，且为新房；对比岛内学区老破小（如松柏片区）有价格竞争力。
劣势：同价位岛外核心区（集美/同安）可获更优配套，且户型设计更现代化。
目标客群精准定位
刚需客：预算有限但坚持岛内置业，可承受月供压力，愿用时间换空间。
长线投资者：赌注高崎科创中心落地（10-15年周期），需资金实力与耐心。
海景偏好者：能接受配套短板，重视景观资源。
避坑群体：改善需求、教育紧迫性高、短期套现者慎入。
05风险预警与购买建议
核心风险
短期供应冲击：3000套集中入市 + 机场搬迁后或释放大量住宅用地，稀释稀缺性。
规划不确定性：战略留白区具体落地进度、学校教学质量兑现存疑。
专业购买建议
价格谈判：7-8月分销期或年底冲量阶段，可争取5%-8%折扣（如82㎡特惠房源单价降至2.1万/㎡）。
户型选择：优先88㎡边户（得房率高），避开137㎡中间套。
资金规划：按2.9万/㎡（含装修）计算总价，避免超支。
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厦门楼市，又迎来2大重磅消息。
一方面，厦门市立体生态住宅项目规划管控要求（2025版）获得市政府研究同意，正式发布；一方面厦门宣布于11月25日出让岛内2幅优质地块。
随着新政落地和岛内新地块的入市，厦门楼市，势必将迎来新的变局。
就在昨天（11月3日），厦门市自然资源和规划局印发《厦门市立体生态住宅项目规划管控要求（2025版）的通知》，该通知已经市政府研究同意。
从通知当中可知：
在招拍挂条款中允许设置立体生态住宅的项目，具备临湖、临海、临景条件的，可设置立体生态住宅的商品住宅项目。
岛内立体生态住宅套型建筑面积（含公摊）不得少于160平方米，岛外立体生态住宅套型建筑面积（含公摊）不得少于120平方米。每户拥有户属空中花园，原则上应临湖、临海、临景建设。
各有关单位：
《厦门市立体生态住宅项目规划管控要求（2025版）》已经市政府研究同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
厦门市自然资源和规划局
2025年10月31日
（此件主动公开）
第一条（适用范围） 本管控要求适用于符合下列条件之一的项目：
（一）在招拍挂条款中允许设置立体生态住宅的项目。
（二）具备临湖、临海、临景条件的，可设置立体生态住宅的商品住宅项目。
第二条（一般要求） 岛内立体生态住宅套型建筑面积（含公摊）不得少于160平方米，岛外立体生态住宅套型建筑面积（含公摊）不得少于120平方米。每户拥有户属空中花园，原则上应临湖、临海、临景建设。户型不得带有敞开式连廊，可设置底层公共休闲架空空间及楼层共享公共休闲绿化平台。
第三条（建筑控制） 地块内立体生态住宅建筑之间的间距及建筑面宽按照公共休闲绿化平台和户属空中花园外挑尺寸的二分之一范围线进行计算。
立体生态住宅建筑与地块外建筑及与地块内非立体生态住宅建筑的间距，以及立体生态住宅建筑退用地红线、道路红线、绿地等退距应按照公共休闲绿化平台和户属空中花园的最外边缘计算。
第四条（日照管理） 建筑之间的日照间距应符合现行日照技术规定，并按照以下原则进行计算：
（一）当立体生态住宅作为遮挡物时，日照计算的遮挡面应为公共休闲绿化平台和户属空中花园的最外边缘；
（二）当立体生态住宅作为被遮挡物或自遮挡时，日照计算的被遮挡面应为建筑物主体外边缘。
第五条（容量控制） 公共休闲绿化平台、户属空中花园不计容积率和产权面积。户属空中花园的外挑尺寸不应小于2.4米且不大于6米。项目建筑密度按首层建筑基底面积进行计算。
第六条（底层公共休闲架空空间） 建筑底层（除底层设置商业外）可设置层高不低于3.30米、不高于4.50米的底层公共休闲架空空间，应通透设计或局部采用透明玻璃材质。
第七条（户属空中花园） 户属空中花园应为悬挑结构，其空间高度应不小于两个自然层高度，且相邻上下层设置空中花园在水平投影范围内不应重叠。户属空中花园水平投影面积不得大于该套住宅套型建筑面积的30%，且户属空中花园绿化面积不小于其水平投影的30%，绿化覆土深度不低于0.6米。户属空中花园不封闭、不可设置为凹阳台形式，至少应有相连两条外侧边无实体围护结构，其临空处应设置栏杆、栏板等安全防护构件。
第八条（公共休闲绿化平台） 设置公共休闲绿化平台的水平投影面积不得大于所在自然层计容建筑面积的30%，并应与不少于四户立体生态住宅户型共享，其空间高度应不小于两个自然层高度。平台绿化面积不小于其水平投影的30%，绿化覆土深度不低于0.6米。平台至少一个长边临空，平台不封闭、不分隔、不可侵占。临空面无实体围护结构，应设置栏杆、栏板等安全防护构件。
公共休闲绿化平台应设置于建筑公共区域，不得与户属空中花园相邻设置。除入户门外，户内其它空间不得与公共休闲绿化平台开门联通。
第九条（出挑控制） 套型在建筑主体结构外同一方向上仅允许设置一处外挑功能空间，即阳台出挑方向不得设置户属空中花园、设备板等，或户属空中花园内及上空不得设置阳台、设备板等。
第十条（其他要求） 试点项目在申报建筑设计方案的同时，应同步提交户属空中花园及公共休闲绿化平台的景观绿化专项设计方案，方案应充分考虑绿化种植方式防坠落、防台风等防护措施。
户属空中花园及公共休闲绿化平台的景观绿化应与建筑主体同步设计、同步施工、同步验收，精装交付。
第十一条（适用时间） 本管控要求适用于印发后出让成交的商品住宅项目，印发前已成交的商品住宅项目按原管控要求执行。
厦门市自然资源和规划局办公室 2025年10月31日印发
自厦门第四代住宅新规发布后，其起步门槛不断下调。
2024年1月政策规定岛内外第四代住宅套型建筑面积（含公摊）不得少于200平方米，但随后门槛逐步下调：岛外于2024年10月降至120平方米，岛内于2024年12月降至160平方米。
这一调整直接回应了市场对中小户型生态住宅的需求，为开发商提供了更灵活的产品设计空间，也为更多购房者提供了接触第四代住宅的机会。
第四代住宅以“户户有花园、家家有庭院”为特色，通过空中花园、共享绿化平台等设计，提升居住体验和得房率。然而，这类住宅也面临维护成本高、安全风险等挑战。
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